КомпроматСаратов.Ru

Нет ничего тайного, что ни стало бы явным                         

Домашняя библиотека компромата Дениса Меринкова

[Главная] [Почта]



Из Медведково в Переделкино. Оздоровит ли партийная диктатура региональный строительный рынок?



Автор: Елена Кравцова

Победителям в войне за губернаторское кресло достался в числе прочих боевых трофеев строительный сектор с миллиардными оборотами и миллионами квадратных метров вводимых объектов. И пусть сегодня федеральные финансовые реки отнюдь не полноводны, а состояние областной казны позволяет вести речь разве что о выживании, не всегда же будет так безденежно и грустно. В связи с этим попробуем ответить на вопросы: каким будет строительный рынок, сумеет ли отрасль избавиться от наследия «проклятого прошлого», какие рычаги получат чиновники и кто рискует остаться вне игры.

Балаковский балласт

Понятно, что первыми, кого вытолкают взашей, если еще не вытолкали, это двое из ларца – ипатовские строители ЗАО «Стройэкс» и ЗАО «Саратовгесстрой». В СМИ уже появились слухи, что обе компании активно готовятся к банкротству. А областной комитет капитального строительства, что прежде жил с балаковцами душа в душу, еще в апреле подал в арбитраж иск к ЗАО «Саратовгесстрой» по неисполненному договору на сумму 3 млн рублей. И даже управление по распоряжению муниципальной собственностью администрации Балаковского муниципального района вдруг засыпало арбитраж исками, требуя с великого подрядчика долги по арендной плате за землю.

Ясное дело, что компаниям, в одночасье из князи упавшим в грязи, не позволят продолжить работу по объектам с федеральным финансированием. К примеру, невозможно представить, что продолжение берегоукрепительных работ в районе саратовской Набережной, на которые федеральный центр дает 555 млн рублей, будет доверено оскандалившемуся «Саратовгесстрою». И действительно, говорят, что тендер на работы вот-вот объявят, и многие захотят попытать счастья. Даже ОАО «Волгомост» – беспартийный гигант российского масштаба, который отчего-то до сих пор не играет первую скрипку на региональном рынке федеральных строек. С другой стороны, даже и представить невозможно ситуацию, когда контракты на сотни миллионов рублей в нашей губернии выигрывают независимые профи. Потому что и сегодня, и всегда тендеры на крупные объекты и федеральные миллионы будут вопросом политики и закулисных договоренностей.

Что касается новых героев, то они вот-вот появятся. Есть ведь еще и новый аэропорт в районе Сабуровки. Возводить государственные объекты типа взлетно-посадочных полос будут, надо думать, федералы с соответствующими лицензиями, но и нашим хватит места у такого большого стола. А партийному строителю Алексею Березовскому с его ЗАО «Сартехстройинвест» в одиночку всей «капусты» не поднять.

Лишенцы

У всех в памяти свежо мартовское заседание областной думы, где Андрей Саухин, на тот момент председатель областной Счетной палаты, триумфально отчитался о проделанной работе. В привычной уже роли негодяев выступали строительные чиновники г-на Ипатова. Напомним, Счетная палата обнаружила, что у министерства строительства и ЖКХ, а также у подведомственного ему казенного предприятия «Госжилстрой» в наличии постоянно имелись квартиры, в то время как дети-сироты, не дождавшись положенного жилья, заваливали суды исками.

Механизм опошления хорошей идеи – отдавать участки с техусловиями и оформленной землей строителям, а оплату с них брать квартирами – в отчете Счетной палаты был показан предельно наглядно. Едва народившемуся «Госжилстрою» ГУП «Саратовгражданпроект» за символическую плату в 10 тысяч рублей передал 29 гектаров в Кировском и Ленинском районах Саратова. На этих участках наш минстрой за счет бюджета построил необходимую для жилья инфраструктуру на сумму в 2 млрд рублей. И тоже передал ее «Госжилстрою», а казенное предприятие (КП) заключило коммерческие соглашения с частными компаниями на застройку этих участков, дабы застройщики передали предприятию квартиры в обмен на инфраструктуру. Вот только количество квартир, которые должны были отойти в собственность КП, определялось совершенно произвольно, а про коммерческую цену 29 гектаров земли вообще было позабыто. В итоге КП передало министерству безвозмездно лишь треть квартир, часть продало ему же почти за 150 млн рублей, а часть и вовсе «толкнуло» третьим лицам. Естественно, переданных министерству квартир всем сиротам не хватило, но ведомство не стало изымать у казенного предприятия жилье. Более того, экс-министр строительства Денис Филиппов даже письменно давал разрешение на продажу квартир третьим лицам. Итогом стало возбуждение уголовного дела против г-на Филиппова. Однако это не остановило «Госжилстрой», который все больше, под чутким руководством министерских товарищей, превращался в матерую коммерческую контору.

Среди контрагентов казенного предприятия Счетная палата обнаружила фирму, владельцем которой, как считает СП, является близкий родственник экс-зампреда правительства Дмитрия Федотова. Сделка была немаленькой — на 196 млн рублей. По мнению Андрея Саухина, г-н Федотов имеет отношение и к некоей фирме «Деко», которая составила балаковским строителям достойную конкуренцию в освоении бюджетных средств, выиграв контракты более чем на 100 млн казенных рублей.

Каковы же итоги разоблачений? Экс-зампред Дмитрий Федотов, грозившийся дать публичный ответ Саухину, на наш вопрос отвечать не стал, ибо торопился в аэропорт на московский рейс. На ПМЖ или нет, опять-таки не уточнил. В Счетной палате нам сообщили, что все материалы отправлены по традиционным адресам: в СУ Следственного комитета и областную прокуратуру. Однако уголовное дело не помешало Денису Филиппову в ранге руководителя Фонда содействия и развития жилищного строительства посетить регион и привести пред очи чиновников г-на Радаева потенциального инвестора. Так что не исключено, что и Дмитрия Федотова мы еще увидим в Саратовской губернии на новом витке московской карьеры.

А могут ли такие же приключения, как с «Госжилстроем», произойти и при новой власти? Отчего бы нет. Вот только вряд ли найдется такая Счетная палата, которая столь же ревностно будет выискивать злоупотребления.

Этажи и куражи

Известнейший наш строитель, депутат облдумы Леонид Писной не получил пост председателя думского комитета по жилищной, строительной и коммунальной политике. Сразу вокруг зашептались, что Леониду Писному не найдется места в следующем созыве парламента и, лишившись депутатского иммунитета, загремит строитель на цугундер.

Тем более что довольно часто Леонид Александрович становится участником громких историй, в ходе которых власти и коллеги-строители обвиняют его в вольном отношении к законам. Дело в том, что Леонид Александрович любит из маленького делать большое, надстраивая какой-нибудь избушке на курьих ножках этажей так десять!

Если кто помнит, была такая компания «Пересвет-Регион», которая заложила в 2007 году первый камень микрорайона №1 («Изумрудный город») в Новосоколовогорском поселке Саратова. На 22 га земли планировалось построить 340 тыс. кв. м разнопланового жилья, где должны были проживать 9 тыс. человек. Говорили, что будущим жителям предоставят и детские сады, и школу, и магазины, и поликлиники, и автостоянки. Завершение стройки планировалось в 2013 году, общий объем инвестиций должен был составить 12 млрд рублей.

До кризиса «Пересвет» изрядно потратился: оформил аренду земли сроком на 13 лет, получил техусловия, проложил коммуникации и даже начал строительство четырех домов первой очереди. А в 2008-м, пока площадка стояла в коме, почти на границе «Изумрудного города» образовалось некое недоразумение. ЖСК «Свой дом» затеял вдруг по соседству нешуточную стройку, загоняя в землю 8-метровые сваи. По всему выходило, что строить будут трехподъездную 12-этажку. Инвесторы забегали муравьями, потому что непрошеное соседство нарушало целостность всего проекта. А инстанции кинулись инвесторов успокаивать: мол, тут запланирован одноэтажный объект социально-бытового назначения, а вообще по Генплану рядом с вами нет земельных участков, где разрешена многоэтажная застройка, так что не извольте беспокоиться. Подрядчиком стройки выступило то самое ЗАО Леонида Писного, имеющее рабочий проект одноэтажки, согласованный управлением инженерной защиты администрации города. И никто не ответил «Пересвету», зачем под одноэтажный объект забивать 8-метровые сваи.

Как в воду глядел инвестор: одноэтажная бытовка невесть каким чудом, наплевав на Генплан и отсутствие разрешения на строительство от администрации города, выросла в типовой панельный скворечник, какими утыкан весь Саратов. Таким же чудом известный строитель вместо трехэтажного коттеджа на ул. Зеленая долина, 8, под который отводилась земля, смастерил 5-этажного красного урода, который просто ужасно смотрится среди особняков мажорского кооператива в Октябрьском ущелье.

Бой идет не ради славы

Именно страсть знатного строителя к таким фокусам довела его до судов с мэрией. Хотя реальная подоплека четырех исков, которые в ноябре 2010-го горадминистрация подала в областной арбитражный суд, вовсе не в том, что чиновникам захотелось вдруг наказать нахала-самовольщика и устроить показательный снос нескольких домов. Кстати, частью уже заселенных.

Итак, 3 ноября 2010 года горадминистрация разместила на своем сайте пресс-релиз, где сообщила, что подала иск о сносе самовольной постройки по ул. Блинова, которая возводилась ООО «Восторг», по мнению чиновников, в отсутствие разрешения на строительство, оформленных прав на земельный участок. Власти Саратова потребовали также через суд устранить препятствия в пользовании земельным участком и снести самовольные постройки – два многоквартирных жилых дома переменной этажности, расположенных в пос. Новосоколовогорский. Основание иска – отсутствие у ЖСК «Свой дом» правоустанавливающих документов на земельный участок, в границах которого расположены указанные многоквартирные дома. А один дом – того самого 5-этажного урода в Октябрьском ущелье – хотели, видимо, снести дважды, потому что он фигурирует в двух исках мэрии под двумя разными адресами.

И все эти суды Саратов проиграл. Да, разрешения на строительство не было, но, по Гражданскому кодексу, самовольной считается постройка, возведенная на земле, права на которую у заказчика строительства вообще отсутствуют. А тут во всех случаях хоть какое-то оформление земли было: отвод участка по распоряжению администрации, иногда даже с согласованием границ, к тому же по судам пошла армия дольщиков спорных построек, причем у некоторых граждан квартиры в «неправильных» домах были единственным жилищем.

Все, кто помнят «кровопролитную» войнушку мэрии с ассоциацией «Союз застройщиков Саратова», которая как раз разразилась осенью 2010-го, прекрасно понимают, что иски чиновников были продиктованы как раз логикой войны, а вовсе не стремлением защитить закон. Ассоциация слала письма премьеру Путину по поводу неправильных тендеров мэрии на закупку квартир для отселенцев из ветхого жилья, чиновники слали иски в арбитраж, а медиа-армии воюющих сторон неустанно добавляли жару в костер конфликта.

Сейчас уже не вспомнить, что послужило детонатором разборок и отчего стороны, шедшие по пути взаимной выгоды и компромиссов, превратились в отчаянных врагов. Говорят, тот же Писной, посадивший на нос «Изумрудному городу» свой панельный «скворечник», без больших проблем протащил через публичные слушания смену вида использования земельного участка и легализовал свой пиратский ход. И никто строителя не одернул, а несомненный вдохновитель этой акции – неформальный вождь ассоциации, тоже облдеп и строитель Сергей Курихин потирал от удовольствия руки. Московский девелопер, посмевший выиграть кусок земли в областном центре, да еще вознамерившийся показать местным мастерам, что строить нужно комплексно, с заботой не только о своем кармане, но и о будущих жильцах, раздражал г-на Курихина до чрезвычайности. Но кризис поставил крест на планах московских гостей, так что даже мелкая любезность в виде панельки, разрушавшей замысел «изумрудных» зодчих, оказалась не сильно нужной.

Сергей Курихин, решивший поначалу, что дверь в мэрию будет открывать ногой, а строить – на любой земле, на какую ляжет глаз, недолго сокрушался по поводу фиаско и крепко задружил с губернаторскими. Теперь эта дружба, а также неуважительные речи в адрес «Единой России», что лились со страниц известного медиа-пула, выходят строителю боком. А Леониду Писному боком выходит дружба с Курихиным.

Партпроект – исторический центр

Но эти частности, эти картинки местных нравов – лишь стежки на канве общего смысла. А он заключается в том, что потенциал экстенсивного роста для местных строителей жилой недвижимости истощился. Точнее говоря, емкость рынка вроде выглядит соблазнительно, а вот платежеспособный спрос растет крайне хило. Не случайно же все аналитики говорят, что драйвером рынка первичного жилья в Саратове уже несколько лет является ипотека. И не от хорошей жизни саратовские строители участвуют в разных социальных программах, стимулирующих хоть какой-то спрос.

Но что есть казенная фортуна для типичного саратовского строителя? Если посмотреть внимательно, довольно неказистой получается птица удачи, коли ты воленс-ноленс толкаешься на свободном рынке, а не являешься придатком большого чиновничьего кармана.

– Даже участие в строительстве новых микрорайонов в поселках Юбилейный или Солнечный означает лишь, что твои квартиры получают шанс быть купленными по бюджетным программам типа социальной ипотеки или переселения из ветхого жилья, или по линии Министерства обороны, – констатирует один из участников ассоциации «Союз застройщиков Саратова». – А свободный рынок стоит уже не первый год, спрос имеется лишь на самое недорогое жилье. В городе полно «свечек» с ничтожной долей реальных продаж, все чаще встречаются ситуации, когда жилье возводится под покупателя, которого еще нет. Поэтому когда вам говорят, что в пустующих многоэтажках жилье уже раскуплено в инвестиционных целях, – не верьте. Нужно еще добавить, что программа Минобороны будет длиться максимум два года, и покупает ведомство квартиры по цене, утвержденной Министерством регионального развития, а она такова, что речь можно вести лишь о минимальной рентабельности.

Да, господа, горек хлеб строительного магната, вынужденного горбатиться по казенным программам и сшибать рублики в сегменте, забитом, как паперть в церковный праздник. Семь потов сойдет, пока наскоблишь какую-никакую маржу. Зато если слегка поколдовать над этажами, то и навар получится погуще, чем пресловутый бульон от яиц.

Без особого энтузиазма, а временами и просто с негодованием встречает местное строительное сообщество и последние новации городского градостроительного совета типа ограничения этажности для новых объектов, возводимых в историческом центре Саратова.

– Конечно, исторический центр нужно сохранять, – высказывает свое мнение еще один член ассоциации «Союз застройщиков Саратова». – Но где экономическая целесообразность? Ни один инвестор на такие условия не придет, а бюджет стройки не потянет. А ведь территория исторического центра, занятая ветхим жильем, по сути, трущобами, нуждается в развитии. Но помимо ограничения этажности власть должна сделать и куда более важные шаги. Нужно запустить в действие такой механизм, который называется «Конкурс на развитие застроенных территорий». Нужно проработать такое понятие, как муниципальная нужда, отработать его, в том числе и в судах, которые непременно будут. Нужно инвесторам, развивающим территорию исторического центра, давать преференции: более щадящие условия по подключению к коммунальным ресурсам, ускоренный порядок оформления необходимых бумаг, возможность взять льготный кредит. Город, наконец, начал делать реальные шаги. Например, механизм изъятия в рамках муниципальной нужды будет, по моим прогнозам, непременно опробован при расширении дороги в районе Затона, где необходимо расселить часть домов и освободить территорию.

Самое интересное, что большинство этих вопросов – задачи уже сегодняшнего дня. Как признался губернатор Радаев, во время своего визита в Саратов Владимир Путин поинтересовался, глядя на скопище трущоб: что, мол, это такое? «Это исторический центр Саратова», – скромно ответил губернатор. И после этого события завертелись с бешеной быстротой. О центре Саратова Радаев будет лично отчитываться перед ВВП, а потому к концу года все необходимые планы и концепции должны быть утверждены. Так что не надо беспокоиться, что не при наших, мол, денежках думать об архитектуре и стиле. А когда развитие территорий исторического центра станет уже предметом тендеров, не факт, что победят в них орлы из ассоциации. Вполне ведь могут прийти варяги с хорошими финансами, для которых стройки в 6 этажей – не разорение, и научить наших гениев закулисы, поднаторевших в войнах и интригах, как нужно строить. Конечно, очень хочется дожить до такого времени и своими глазами увидеть победу профессионализма над админресурсом, демпингами и корпоративным сговором. Но, может быть, для Саратова это так же нереально, как и ситуации, когда на качестве можно заработать больше, чем на мухлеже с этажами?

По нашим данным, ассоциация «Союз застройщиков Саратова» берет тайм-аут до момента, пока не определится политический вектор. Наверное, летом он точно определится, и мы узнаем, кого новые капитаны возьмут на корабль, а кого оставят на суше.

Кстати…

В 2012 году на территории области реализуется 16 федеральных программ, по которым предусмотрено на 10 мая сего года поступлений в регион на сумму 5,9 млрд рублей. Из них к строительству имеет прямое отношение ФЦП «Жилище» с годовым объемом финансирования в размере 1 356,9 млн рублей. Всего в министерство строительства и ЖКХ в рамках федеральных целевых программ поступило на 10 мая 595,4 млн рублей.

Источник: журнал Общественное мнение №5(152), май 2012 г.

http://www.om-saratov.ru/article/detail.php?ID=28991