В начале недели областное правительство покинул куратор строительного комплекса, зампред Сергей Канчер. Претензий к его деятельности было немало, так что и отставка никого не удивила. Более того, она естественным образом совпала с очередным снижением темпов развития строительной отрасли. За первые два месяца этого года объем работ в этом секторе упал на 10 процентов по сравнению с тем же периодом прошлого года. Снижение темпов строительства – один из важнейших индикаторов экономической стагнации. В 2008-2009 годах это обернулось приостановкой ряда инвестиционных проектов. В частности, компания “Пересвет-Регион-Саратов” была вынуждена продать площадку в Юбилейном поселке. А местный банк “WDB“, активно выдававший ипотечные кредиты, вообще обанкротился.

Падение или погрешность?

По информации Саратовстата, объем строительных работ, выполненных за январь и февраль, измеряется цифрой в 3,5 миллиарда рублей и составляет 90,1 процента к уровню прошлого года. В январе строители освоили 1,8 миллиарда рублей, в феврале – 1,7, и это явно свидетельствует о развитии негативной тенденции по нарастающей.

В министерстве строительства и ЖКХ области проблем пока не видят. По итогам первых месяцев года ведомство опубликовало статистику, которую считает позитивной. Например, что в январе и феврале было введено в действие 326 жилых домов общей площадью 61 733 квадратных метра. Это на 2,1 процента выше прошлогоднего показателя. При этом мало кто обращает внимание на тот факт, что львиная доля этой цифры – 319 домов, или 59,9 тысячи квадратных метров, – приходится на индивидуальную жилищную застройку. Несложный подсчет показывает, что на многоквартирные дома в этом случае остается меньше двух тысяч квадратных метров, или примерно 50 однокомнатных квартир стандартной площадью 40 метров.

Заместитель министра строительства и ЖКХ области Юрий Земсков в своем комментарии ИА “Взгляд-инфо” посетовал на несовершенство статистики: “Это не падение, а погрешность. В пределах 5-10 процентов такое допустимо. Все подрядчики на местах, работают, объемов не снижают”. Чиновник предположил, что основная активность строительных компаний будет перенесена на более теплый период. Юрий Земсков также отметил, что в этом году власть будет играть еще более заметную роль в регулировании жилищного рынка: “Мы участвуем в программе переселения из ветхого и аварийного жилья. В 2013 году в строительную отрасль завели 1,2 миллиарда рублей, а на этот предусмотрено уже 2 миллиарда. Все средства будут направляться в строительный сектор в рамках господдержки. А не охваченные госзаказом мощности должны будут обеспечивать частный, рыночный спрос”.

В принципе рынок недвижимости всегда развивается по спирали – в этом его экономическая специфика. Сначала растет спрос на квартиры и, как следствие, их цена. Строительные компании в погоне за потенциальной прибылью наращивают объемы работ. Растет конкуренция, растет и число предложений на рынке. Часть прибыли забирают инвесторы, которые вкладывают деньги на начальном этапе строительства и продают недвижимость после ее ввода в эксплуатацию. Когда рынок насыщается, цены снова замедляют рост, а в отдельных случаях, как, например, во время кризиса 2008-2009 годов, происходит их падение. Логичным следствием этого становится и падение объемов строительных работ, рост дефицита жилья, вслед за которым опять оживляется спрос.

Однако сейчас на строительном рынке области фиксируется опасная тенденция. Несмотря на то, что по госпрограммам предполагается освоить два миллиарда рублей, а значит, есть реальная возможность поддержать строителей, на рынке уже началось снижение цен.

Неликвидные “однушки”

Эту тенденцию независимо друг от друга зафиксировали Саратовстат и ОАО “Ипотечная корпорация Саратовской области”. В частности, они наблюдают падение спроса на самый ходовой и ликвидный товар – однокомнатные квартиры.

Областное статистическое управление демонстрирует снижение стоимости на первичном рынке более чем на тысячу рублей с квадратного метра: “По сравнению с четвертым кварталом 2013 года средняя стоимость одного квадратного метра на первичном рынке жилья Саратовской области снизилась на 1 114 рублей и составила 40 255 рублей”. Впрочем, на вторичном рынке цены пусть и незначительно, но выросли (на 166 рублей). Квадратный метр в первом квартале этого года здесь стоил 38 557 рублей.

Свое исследование рынка опубликовало и “ИКСО”. По данным ипотечной корпорации, в феврале средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке составила 31 073 рубля, на вторичном – 34 696 рублей. И опять зафиксировано падение квадратного метра в “однушках”, сразу на 8 процентов (34 196 рублей против 37 169 в конце 2013 года)! В двухкомнатных квартирах цена метра практически не изменилась (30 864 рубля). Незначительный рост цен произошел лишь в сегменте трехкомнатных квартир (в феврале – 28 159 рублей за метр).

В поле зрения исследования попали все ипотечные займы, которые проходили через компанию. Следует принять во внимание, что ОАО “ИКСО” является единственным оператором Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) на территории региона и имеет полную картину о сделках с недвижимостью. Эксперты считают: приведенные данные свидетельствуют “либо о том, что у потенциальных покупателей нет средств, либо о том, что строители нуждаются в деньгах и распродают квадратные метры уже сейчас”. Если эти предположения верны, значит строители, скорее всего, прогнозируют и более существенное снижение цен.

Ипотекой единой

Выводы “ИКСО” об отсутствии денег у покупателей косвенно  подтверждают и представители риелторских компаний. Эксперт ООО “Фирма-Терем” Татьяна Мовчан в своем комментарии замечает:

“В последнее время все больше сделок проходит с привлечением кредитных средств. За прошедший год это стало основной тенденцией рынка. У большинства покупателей почти нет собственных денег. При этом рынок в основном крутится вокруг самых бюджетных – прежде всего, однокомнатных квартир. С одной стороны, на заемные средства люди стремятся приобрести максимально дешевое жилье, с другой – именно эти квартиры являются наиболее привлекательными для вкладов инвесторов в недвижимость, их проще перепродать. В принципе высокий спрос должен бы поднять стоимость однушек”.

Однако сейчас, вопреки тенденциям рынка, цена однокомнатных квартир не растет, а падает.  Руководитель риелторского агентства “Алмаз-А” Андрей Пегов – из оптимистов. По его мнению, “снижения спроса на жилье эконом-класса не фиксируется. Но в основном сейчас работают ипотечные программы, которые вводят новые линейки кредитов”. То есть и этот эксперт отмечает ипотеку как едва ли не единственный драйвер роста рынка жилья.

 С таким выводом соглашаются и представители банковского сектора. “В кредитовании наибольший рост показала ипотека, объем выданных кредитов в 2013 году на 60,2 процента больше, чем в 2012-м, – сообщила недавно на ежегодной встрече со СМИ управляющий ВТБ24 в Саратовской области Елена Акимова. По информации пресс-службы банка, тенденция сохраняется: в первом квартале 2014 года объем ипотечного портфеля ВТБ24 в Саратовской области превысил 3,5 миллиарда рублей. Объем выдач перевалили за 370 миллионов рублей, что на 58 процентов больше того же периода 2013 года. Чтобы не терять темпов роста, для своих потенциальных клиентов банк предложил такую услугу, как ипотека без справки о доходах. Впрочем, чтобы воспользоваться ей, первоначальный взнос должен быть не менее 30 процентов от суммы кредита.

Получается, что именно банковский сектор, используя ипотечные механизмы, становится локомотивом развития жилищного рынка области. Эту мысль поддерживает в своем комментарии и Юрий Земсков: “Несмотря на рост курса доллара, ипотечные проценты не прыгнули вверх. При этом банки, помня ситуацию 2008-2009 года, не очень охотно кредитуют строителей. Девелоперам выгоднее обеспечивать дольщиков. Что касается застройщиков, то они кредитуются только на первых этапах строительства, чтобы миновать стадию демпинга и не продавать квартиры в строящихся домах существенно ниже рынка”.

Чиновник также отметил и возросшую грамотность инвесторов, то есть тех, кто вкладывается в  строительство ради последующей перепродажи недвижимости: “Сегодня дольщики если видят, что на площадке началось строительство, то приобретают жилье. Дольщик реагирует на динамику. На стадии отвода земельного участка они в дело не лезут”.

И это еще раз подтверждает тот факт, что долевое инвестирование в строительство все еще остается рискованным бизнесом.  Дело “Новостроя XXI” – лишнее тому доказательство.  Для потенциальных покупателей жилья определяющим становится фактор страха пополнить ряды обманутых дольщиков. По данным пресс-службы партии “Единая Россия”, на 1 апреля в стране насчитывалось 72 802 несостоявшихся новоселов и 811 “долгостроев”. Наиболее сложная ситуация зафиксирована в Подмосковье (11,3 тысячи “пострадавших”), в Новосибирской области (5,7 тысячи), Москве (5,4 тысячи), Санкт-Петербурге (4,1 тысячи) и Краснодарском крае (3,1 тысячи). Но в десятку проблемных регионов входят также Саратовская, Омская, Ростовская, Нижегородская области и Пермский край.

Среди регионов Приволжского федерального округа самая сложная ситуация сохраняется в Саратовской (2,6 тысячи человек и 25 домов), Нижегородской (2,3 тысячи человек и 35 домов) и Самарской областях (2,1 тысячи человек и 22 дома), в Пермском крае (2,1 тысячи человек и 21 дом) и Республике Башкортостан (1,2 тысячи человек и 14 домов).

Кто на рынке лишний?

Тенденцию к снижению нормы прибыли при долевом строительстве подтверждают и наши эксперты. Татьяна Мовчан сообщает: “Число людей, занимающихся вложениями в недвижимость с целью ее перепродажи, в последние годы несколько сократилось. Прибыль от инвестиций в долевое строительство уже не очень высока. При покупке недорогой квартиры на этапе котлована инвестор заплатит 25-27 тысяч за квадратный метр. Построенное и введенное в эксплуатацию жилье он сумеет реализовать по цене 30-33, ну, может быть, 35 тысяч за квадратный метр. То есть, вложив миллион, с самой ходовой – однокомнатной – квартиры, он получит 200-250 тысяч рублей прибыли”.

К тому же Татьяна Мовчан отмечает, что не всегда строителям удается  соблюсти необходимые сроки: “А если стройка затянется на полтора-два года, то прибыль от вложений падает с 20-25 до 10-15 процентов. За вычетом инфляции она становится итого меньше. Сейчас многие рассматривают инвестиции в недвижимость не как средство заработка, а как долговременное и более надежное вложение средств”.

Тенденцию эту подтверждает и строитель, лидер группы быстрого реагирования Общественной палаты области Юрий Виткин: “Число сделок с ипотекой возросло. Спрос на жилье у покупателей есть. Несмотря на это, отдельные квартиры остаются не проданными до самого окончания строительства”. А говоря о спросе на жилье, он добавил: “Пусть он и выше, чем в годы кризиса, но на докризисный уровень так и не вышел”.

Юрий Земсков обратил внимание на еще один фактор риска в строительстве. С нового года начала действовать система страхования рисков строительных компаний, привлекающих средства дольщиков. По мнению замминистра, необходимость обязательного страхования рисков повлечет дополнительные расходы, которые лягут и на долевых инвесторов, и на строителей: “Страхование – мера вынужденная, призванная избежать многочисленных проблем. Расходы строителей и инвесторов возрастут на 2-5 процентов. Кроме того, при страховании долевого строительства многое зависит от репутации застройщика, его финансовых возможностей, оборота средств. В этой ситуации крупные компании получат значительное преимущество, остальные столкнутся с серьезным удорожанием стоимости объектов и, как следствие, со снижением спроса на них”.

Юрий Виткин со своей стороны так объяснил причину снижения прибыльности в строительстве: “Строители – конечные производители. Мы зависим от ситуации на рынках. Сейчас вслед за долларом растут цены на газ, свет, цемент, стройматериалы, импортное оборудование. А мы не можем с такой же скоростью повышать цены. И продажи остановить не можем. В таких условиях иногда приходится работать даже с нулевой рентабельностью”.

И хотя банкротств и вообще серьезных финансовых проблем для ведущих строительных организаций эксперт не прогнозирует, перспективы отрасли он видит такими: “Крупные компании даже в нынешней ситуации  чувствуют себя нормально. Вот мелкий и средний бизнес сокращает объемы производства. Таким предпринимателям сложнее получить кредит в банке и рассчитывать приходится на собственные деньги и средства дольщиков. Сейчас в строительстве выживать будут самые сильные – с высокой производительностью, новой техникой и технологиями с опытными кадрами. Слабым придется соглашаться на  менее рентабельные заказы”.

Таким образом, на региональном рынке жилья сейчас формируются сразу несколько трендов. После осеннего роста цен, шедшего параллельно с укреплением курса доллара, наблюдается коррекция в обратную сторону. Цена традиционно наиболее ликвидных, то есть однокомнатных квартир в новостройках, сейчас падает. Число потенциальных продавцов пока велико, но покупателей становится все меньше – рынок сокращается. Инвесторам, уже вложившим свои деньги в недвижимость, приходится умерять аппетиты, так как для большинства населения практически единственной возможностью улучшить жилищные условия остается ипотека.

Снижение объемов строительных работ тоже никому не добавляет уверенности. Это означает, что через год-два, когда придет время продавать построенные метры, их может оказаться существенно меньше ожидаемого. Формирование рынка доступного жилья в этом случае растянется на неопределенное время, а небольшие строительные фирмы будут вынуждены вообще покинуть отрасль.