В Саратове, как грибы после радиоактивного дождика, вырастают новые торгово-развлекательные центры, словно пытаясь доказать, что консьюмеристскому раю нет предела, даже когда дипломированные очкарики твердят про многочисленные проблемы в экономике. Меж тем в городе долгие годы пустуют незадействованные здания, напоминая не то руины Сталинграда, не то призраки чернобыльской Припяти. Казалось бы, реставрация, к примеру, гостиницы «Россия» или корпуса агрегатного завода была бы полезнее, чем очередная vip-халабуда на месте некогда проектируемого сквера на ул. Вавилова или бывшего завода «Саратоврезинотехника»… Однако, как учил старина Альфред Маршалл, спрос рождает предложение. Впрочем, некоторые «предложения» оставляют желать лучшего, в результате арендаторы вынуждены менять локацию. Эта тема коснулась даже СМИ: к примеру, редакции некоторых саратовских изданий, в своё время обитавшие в здании на Волжской, 28, переехали в новые помещения, выгодно отличающиеся от предлагаемых издательством «Слово».
О том, что происходит на рынке коммерческой недвижимости, мы решили поговорить с нашими экспертами.Михаил Авилов, владелец салонов «Телепорт» и Villeroy & Boch
Андрей Руфанов, предприниматель
Виктор Марков, депутат Саратовской городской думы
Алексей Лукьянов, предприниматель, руководитель Республиканского клуба
Максим Фатеев, уполномоченный по правам предпринимателей, президент Торгово-промышленной палаты Саратовской области
Дмитрий Гормилов, генеральный директор агентства недвижимости «Ковчег»

Какие проблемы, на ваш взгляд, сегодня испытывает рынок коммерческой недвижимости в Саратове? С чем они связаны, и как их преодолевают арендаторы и арендодатели? По вашему мнению, областной центр испытывает недостаток коммерческой недвижимости или, напротив, её избыток?

Михаил Авилов. Проблемы, на мой взгляд, совершенно разные в зависимости от местоположения объекта, его назначения и использования. Кроме того, общая ситуация с малым и средним бизнесом в последнее время такова, что скоро вообще будет некому работать и арендовать какие-либо площади. Вероятнее всего, традиционно будут востребованы коммерческие площади в центре города, но тут есть осложнение: как правило, «платежеспособная публика» не привыкла ходить пешком, а с парковками и вообще с автотрафиком в центре ситуация абсолютно не приемлемая, и никто ее решать, как мне кажется, не собирается.
Дмитрий Гормилов. Проблемы на рынке коммерческой недвижимости такие же, как и на рынке вообще. Сложившегося и понятного рынка недвижимости в Саратове нет. Существенный недостаток коммерческой недвижимости, самое главное, что делает её некачественной,— это отсутствие парковок и подъездов. Понятно, что когда люди заезжают в офис класса «А», отсутствие нормальной парковки однозначно снижает уровень предлагаемого объекта. Иными словами, в таких условиях офисы просто недотягивают до этого класса. Единственным, на мой взгляд, обеспеченным в этом плане объектом в Саратове является «Триумф Молл».
Данная инфраструктурная проблема создана во многом позицией властей, которые не выделяют специальных мест в Саратове под паркинги. Многие строительные компании в нашем городе, с представителями которых мне доводилось общаться, говорят, что они готовы строить многоэтажные паркинги в центре Саратова, просят только выделить место.
Рынок коммерческой недвижимости в Саратове при этом довольно обширный. Довольно много за последние годы построено бизнес-центров. На мой взгляд, центр города даже переполнен такими объектами. Эта концентрация вызвана тем, что большинство организаций-арендаторов считают престижной локацию в центре. Мы, кстати, сами не исключение.
Алексей Лукьянов. В первую очередь, это проблемы с долгими сроками оформления разрешительной документации на подключение нежилых помещений к коммунальным поставщикам. Впечатление, что эти структуры очень любят наличные деньги, очереди и макулатуру. Это всё отвлекает от работы арендаторов и владельцев помещений, от этого зависит и высокая стоимость аренды или продажная стоимость недвижимости. До сих пор в городе нет прозрачной схемы предоставления земли людям, желающим построить, например, магазин, СТО, клинику или что-то другое.
Преодолевают и те и другие — платят деньги в карман посредникам, риелторам, чиновникам, владеющим информацией. Город здесь ничего не выигрывает. Некоторые судятся годами. Кто-то выигрывает. Всё это мешает бизнесу развиваться.
Казалось бы, торговых площадей в городе много и куда ещё строить? Но сегодня предприниматели всё больше отходят от аренды и строят или покупают недвижимость. Особенно, если это специфичный бизнес, требующий индивидуальной реконструкции. Никто не хочет вкладываться в «чужого дядю». Сетевой же бизнес по-прежнему предпочитает аренду, и есть высокий спрос на крупных девелоперов. Избыток помещений есть, пожалуй, у офисных арендодателей или у нераскрученных торговых супермаркетов с высокими ценами на аренду.
Андрей Руфанов. Я знаю, что некоторые крупные сетевые бренды не могут войти в Саратов, так как считают, что кроме «Триумф Молла» другие объекты для них не представляют коммерческого интереса. И это плохо в первую очередь нам, саратовцам, как покупателям. А местные? Местные в целом как-то пристраиваются, приспосабливаются.
Виктор Марков. Рынок коммерческой недвижимости города в кризисе. Вызван он стагнацией экономической жизни и упадком предпринимательства, которые обусловлены планомерными действиями властей по «закручиванию гаек» в налоговой, правоохранительной, банковской сферах. Арендодатели снижают цены и пытаются избавляться от простаивающих, но требующих затрат площадей. По всему городу — показатели кризиса — аншлаги «сдаю или продам». Еще один показатель — это исполнение городского плана приватизации недвижимого имущества, точнее — хронического его неисполнения! На многие объекты не находится покупателей даже при продаже с публичного предложения, со значительным от первоначальной цены снижением стоимости. По сегодняшнему состоянию экономики — у нас избыток коммерческой недвижимости.
Максим Фатеев. Определенной проблемой для всего предпринимательского сообщества станет повышение налога на торгово-офисную недвижимость, которое вступит в силу с начала 2015 года. Он будет рассчитываться согласно кадастровой стоимости объекта. Соответственно, арендодатели вынуждены будут увеличивать арендную плату, перенося часть издержек, связанных с уплатой этого налога, на арендаторов. Но нельзя сказать, что это повышение серьезным образом меняет ситуацию на рынке коммерческой недвижимости.
Проблемы в регионе, как и во всей стране, одни: коммерческая недвижимость есть, но в условиях общей экономической стагнации многие площади пустуют, в том числе и из-за высокой стоимости квадратного метра.
С другой стороны, арендодатель в стоимость метра закладывает и свои риски, и стоимость услуг естественных монополий, которая порой растет быстрее, чем заявленная инфляция. Конечно, всем непросто — и тем, кто ищет коммерческие площади, и тем, кто эти площади сдает.

Экономисты говорят об очередной волне кризиса в экономике. Как это сказывается в сфере коммерческой недвижимости?

Дмитрий Гормилов. Пока это ещё не кризис. Но думаю, что он будет, и очень серьёзный, а самое главное — затяжной. Есть мнение, что кризис затянется до семи лет и что он может нагрянуть уже в конце 2014-го или в 2015-м годах.
Вообще, экономический кризис на сфере коммерческой недвижимости сказывается сразу же. Многие начинают сокращать свои расходы, уменьшать арендуемые площади. Большие помещения начинают пользоваться меньшим спросом, а небольшие — бОльшим. Но опять же это всё относительно: кто-то уходит с площади 1 200 квадратных метров в 700, а кто-то с 70-ти в 30.
Как всегда, в кризис цены несколько снижаются. В принципе, я считаю, что довольно долгое время, где-то с 2008 года, цены на коммерческую недвижимость, именно что касается арендной платы, не росли и оставались стабильными. Это, в общем-то, нормально: арендодатель тоже понимает, что высокими ставками можно просто удушить арендатора, и в итоге потеряют оба. Я сталкивался с очень гибкой и разумной, на мой взгляд, ценовой политикой арендодателей, которые снижали арендаторам плату во время самого тяжёлого периода в экономике. Ведь помещение должно работать, а не простаивать и приносить убытки (как ни крути, коммуналку оплачивать приходится в любом случае). Некоторые арендодатели даже могли терпеть задержку платежей. Но понятно, что не все компании-арендаторы выдерживают, кто-то уходит с рынка. Тут всегда есть риски, и если ты прощаешь людям пару месяцев, а потом они ещё через два месяца закрываются, потеря «долготерпеливого» арендодателя в данном случае — четыре месяца аренды. А это уже серьёзно, хотя кризис бьёт по всем.
Алексей Лукьянов. С начала этого года многое изменилось. Товарные запасы на складах, например, уменьшились. Многие убрали отсрочки платежей и стали работать по предоплате. Логистика стала более тщательная. Идёт оптимизация и в недвижимости. Одни объединились, сократили арендные площади, а другие расширились — тот же «секонд хэнд», у которого в период стагнации экономики ещё и прирост валовой прибыли. Из-за нестабильности в экономике напрочь отсутствует долгосрочная аренда — на два, три года. Стабильное увеличение раз в полгода арендных платежей вынуждает предпринимателей всё время искать более выгодные условия для своего бизнеса.
Андрей Руфанов. Кризис больше сказывается на продавцах отдельных групп товаров. Их «выбывание из гонки» освобождает эту самую коммерческую недвижимость и при продолжающемся росте инфляции и прочих неприятных процессах аренда на отдельных объектах даже стала немного снижаться.
Максим Фатеев. На данный момент влияние кризиса на рынке коммерческой недвижимости серьезным образом не сказывается.
Но как только волна кризиса наберет обороты, главной антикризисной мерой, скорее всего, станут «замораживание» проектов строительства объектов коммерческой недвижимости, находящихся на ранней стадии строительства, и продажа объектов, находящихся в «бумажной» стадии, так как для них предполагается гораздо больший дисконт, и продать подобный проект можно будет быстрее, чем строящийся.
Инвестору придется серьезно пересмотреть свои проектные портфели и выбрать среди них только наиболее удачные проекты — преимущественно, находящиеся на поздних стадиях строительства. От реализации остальных, скорее всего, придется отказаться. Денежный поток, который будет генерироваться этими объектами в будущем, поможет продолжить строительство временно приостановленных объектов.
Михаил Авилов. Экономисты говорят об этом не без оснований. Кроме того, будет срабатывать еще и психологический фактор потребителя — отложенный спрос или негативное ожидание будущего. Модель поведения потребителя такова, что даже при незначительном ухудшении экономической ситуации в стране, регионе — скажем, на один условный пункт — реакция негативных ожиданий многократно превышает реальное ухудшение. Соответственно, торговые площадки будут пустовать, за исключением разве тех, кто занимается предметами повседневного спроса.

Наблюдается ли рост цен на арендуемую коммерческую недвижимость? Если «да», что предпринимают арендаторы в подобных случаях: меняют бизнес-локацию, уходят с рынка, приобретают помещения в собственность и т.д.?

Андрей Руфанов. См. ответ на предыдущий вопрос.
Виктор Марков. Скорее, мы можем наблюдать спад цен на аренду коммерческой недвижимости.
Дмитрий Гормилов. Считаю, что роста цен не наблюдается. В городе, как я уже отмечал, есть определённый избыток существующих площадей, к тому же, строятся новые. Отдельные компании развиваются, и им требуются новые площади. Иногда, может быть, испытывают трудности мелкие сособственники, но и в данном случае долго их помещения не пустуют. Возможно, где-то есть подвижки в сторону повышения цен на рынке торговых площадей, в крупных торговых центрах. Ведь торговля первой начинает оправляться от кризиса и развиваться. Соответственно, успешная торговля приводит к тому, что цены на удачные площади начинают расти. Но вся проблема заключается в том, что Саратову не хватает именно удачных площадей. Есть масса объектов, которые простаивают, потому что находятся в местах с низким трафиком покупателей, а там, где он высокий,— помещения не пустуют. Они всё время востребованы, и купить их практически невозможно.
Меня часто «озадачивают» запросами: хотим купить коммерчески удачное помещение, которое сдавалось бы всегда. Но с этим как раз проблема.
Максим Фатеев. Последнее время цены на арендуемую недвижимость резко не меняются. И арендодатели, и арендаторы на сегодняшний день взаимозависимы. Найти надежного арендатора, своевременно, без порчи имущества, добросовестно оплачивающего аренду, сложно, как — и арендодателя, который не будет раз в месяц индексировать стоимость арендной платы. Сейчас на рынке арендованной недвижимости не наблюдается какого-либо бума: только естественная «текучка».
Но в случае новой кризисной волны владельцам офисных и торговых центров и складских помещений придётся, скорее всего, понизить плату за аренду, т.к. арендаторы, будучи не в силах оплачивать аренду, окажутся вынуждены либо искать новое место для осуществления своей деятельности, либо закроют свой бизнес. Приобретение помещения в собственность — самый наименее вероятный вариант развития событий в такой ситуации. Банки тяжело кредитуют субъекты МСП, а тут, скорее всего, пойдет речь о бизнесе, который не имеет залоговой массы. Стоимость же коммерческой недвижимости высока, и ипотека по ней будет не из дешёвых.
Алексей Лукьянов. Стабильное увеличение раз в полгода арендных платежей. Это вынуждает предпринимателей всё время искать более выгодные условия для своего бизнеса. Смена локации для некоторых, если это не эксклюзив, чревато разорением. Как всегда поступают — ужимаются в расходах, зарплате, продают прошлогодние коллекции и т.д. Для приобретения коммерческой недвижимости сейчас в банках неплохие условия, многие покупают. Это всё же лучше: платить банку проценты и стать затем полноправным владельцем, нежели быть всё время в зависимости от арендодателя. А платежи, при умелых расчётах, часто одинаковы.
Михаил Авилов. Особого повышения цен я не наблюдаю. Цены стагнируют, по моим наблюдениям, с первой волны кризиса 2008-2009 годов. Арендодатели стали более сговорчивы и гибче подходят к формированию цены на коммерческую недвижимость; кроме того, я наблюдаю сейчас некоторое превышение предложения над спросом.

В Саратове вводится в строй довольно много различных бизнес-центров, офисных зданий и т.д. Но в то же время в городе есть немало пустующих объектов, которые не просто не сдаются в аренду, но и разрушаются (например, здание гостиницы «Россия» на пр. Кирова и ул. М. Горького и пр.). Тем не менее, если привести их в порядок, город получит новые площади вместо руин. Почему, на ваш взгляд, девелоперы предпочитают возводить новые объекты вместо реконструкции старых?

Михаил Авилов. У меня нет однозначного ответа на этот вопрос: в каждом конкретном случае оценка вложений, рисков и возврата инвестиций индивидуальна. Очень жаль, что продолжается практически не контролируемый процесс урбанизации центральных районов, без строительства соответствующей инфраструктуры — подземные паркинги, платные многоярусные парковки и прочее, и прочее. Это я еще сознательно не беру такой больной аспект, как разрушение «архитектурной среды» центральной части города. Такое впечатление, что это вообще никого не беспокоит из тех людей, которые могут принимать решения.
Виктор Марков. Девелоперы предпочитают строительство новых объектов вместо реконструкции старых по экономическим причинам. Построить новое здание по современным технологиям в пересчете на квадратный метр значительно дешевле, нежели отреставрировать старое, да и еще, как в вашем примере, памятник архитектуры.
Андрей Руфанов. У города-области банально и в более благоприятные времена на «Россию» не было денег. Инвесторы строят там, где быстрее и проще. И чем глубже будет кризис, тем упрощеннее будут схемы.
Максим Фатеев. Подавляющее большинство пустующих объектов находится в таком плачевном состоянии, что требует значительных вложений в капитальный ремонт, зачастую — в полный демонтаж здания. Если добавить к этому значительную их стоимость как объектов, находящихся в центре города, получится, что построить новые офисные площади в небольшом отдалении от центра гораздо рентабельнее, нежели приводить в порядок уже существующие старые объекты. С учетом современных строительных материалов и техники реконструкция всегда значительно дороже вновь выстраиваемых объектов. К тому же, чаще всего остается нерешенным вопрос о собственниках этих помещений.
Дмитрий Гормилов. Дело в том, что построить проще, чем отреставрировать. Реставрация старых зданий связана с дороговизной во всём — от технического исполнения до административных процедур и препонов, которые тоже сказываются на стоимости. На мой взгляд, эта проблема зависит от позиции властей. К примеру, арендаторы маленьких магазинчиков в 30 квадратных метров в центре города регулярно жалуются, что здания, в которых они работают, вдруг внезапно для собственников оказываются исторической ценностью, а требования к соблюдению внешнего вида активно выросли. Разместить какую-то рекламу на таком объекте и согласовать это размещение оказывается очень сложным. Я, конечно, понимаю, что на исторических зданиях вывески должны соответствовать внешнему облику, стилю здания и т.д., но зачастую даже наличие соответствия не решает проблему. Слишком бюрократически у нас устроен город.
Алексей Лукьянов. Всё зависит от владельцев этого помещения. Почему они не хотят вкладывать, привести в божеский вид, сделать удобным и сохранить историческую ценность? Может, переживают владельцы за их прошлое «честное» приобретение гостиницы у комитета по имуществу? За его приватизацию, акционирование времен Аксёненко? Пора бы обратить внимание на законность этой сделки. Реконструкция старых объектов стоит дороже, чем построить новое здание с большей площадью. И потом у таких помещений, в центре города, абсолютно отсутствует парковка, а в деловой среде это не приветствуется.

Каковы перспективы рынка коммерческой недвижимости?

Андрей Руфанов. Всё, как везде в мире,— модели одни. Мы просто более сутулые, чем люди и их бизнесы в более благополучных странах и во многих развивающихся городах России. У нас, в силу местных обстоятельств, стойки воротников подняты выше и улыбки скромнее.
Михаил Авилов. Перспективы рынка… Дальнейшее падение, понижение арендных ставок, масса свободных площадей, как следствие — отсутствие инвестиций в эту сферу, как я ее называю, «ларечного строительства».
Максим Фатеев. В ближайшее время рынок коммерческой недвижимости будет находиться в состоянии относительной стабильности. Количество сделок продолжит свой рост, но цены останутся на прежнем уровне. Существенного изменения цен на рынке пока не последует, несмотря на небольшие колебания спроса. Многие компании заключили долгосрочные контракты на аренду, и этот факт является своеобразной «подушкой безопасности» для владельцев офисных, торговых и складских площадей.
Виктор Марков. Перспективы, по сегодняшней обстановке,— туманны.
Алексей Лукьянов. Стоимость аренды будет расти. Арендаторы будут предпочитать всё более комфортабельные бизнес-центры. Девелоперы с крупными мегамаркетами будут востребованы на саратовском рынке и дальше. И их строительство будет увеличиваться. Должна, я надеюсь, заработать долгосрочная аренда с правом выкупа помещений. И будет увеличиваться желание предпринимателей строить здания именно для себя. В соответствии со спецификой бизнеса — с парковками, индивидуальными фасадами и пр.
Дмитрий Гормилов. Был хороший проект: в своё время IKEA предлагала на объездной дороге, на Усть-Курдюмском направлении построить вместе с «Мегой» ещё и деловой центр. Это я к тому, что центр Саратова надо, несомненно, разгружать. И создание такого делового центра было бы перспективным в плане приближения офисов к спальным районам. Тем более, места на периферии города есть. Сейчас активно развивается район между Юбилейным и Солнечным. Где-то там можно и даже нужно выделить место именно под деловой центр, который бы позволил уменьшить, в том числе, и пробки на дорогах. Людям, которые живут и работают рядом, не нужно длинных транспортных перемещений.С торговыми центрами это уже, к счастью, происходит: их уже выносят ближе к спальным районам.
Также наблюдается нехватка логистических центров. Их тоже нужно выносить к объездной дороге, что также, на мой взгляд, поможет решить транспортные проблемы. Мне показался очень интересным и хорошим пример Израиля — то, как там организованы огромные стоянки на окраинах городов. Люди, живущие в пригородах, оставляют на этих перехватывающих парковках свои автомобили, а уже по городам передвигаются на общественном транспорте.
Но у нас и общественный транспорт работает, мягко говоря, неправильно. Автобусы «ползают», как черепахи, потому что им выгодно собрать как можно больше пассажиров. Во многих (даже российских) городах водитель автобуса получает премии и основной доход в зависимости от точности соблюдения графика, а саратовские водители — в зависимости от объёма перевозимых пассажиров, которых набивают в салоны как можно плотнее, и при этом как можно медленнее передвигаются по улицам города. Из-за этого и появляются пробки…
Все эти инфраструктурные проблемы можно решить при разумном подходе, при наличии договорённостей между бизнесом, властью и т.д. Ведь государство на то и существует, чтобы регулировать интересы разных групп, чтобы хорошо было всему обществу.