ПрограМММа капремонта
Как недавно сообщил губернатор Радаев в письме к депутатам Госдумы, не хватает денег на переселение из аварийного жилья по уже сверстанной программе на следующий год. Такая ситуация не только в Саратовской области, поэтому понятно, почему деньги на капитальный ремонт государство решило взять с населения, т. е. с собственников жилья. Уверенности, что жители старых рушащихся домов станут платить хоть что-то по этой новой графе, ни у кого нет. Следовательно, собранных денег с населения не хватит, чтобы программу капремонта исполнить, а объяснять потом, что это вы мало денег сдали и никто ничего не украл — малопродуктивная политика.
Поэтому мы попросили специалистов и чиновников объяснить некоторые «узкие места» в региональной программе капитального ремонта, которая стартует уже осенью. К примеру, как учтены в ней аварийные дома? Каким образом будут участвовать в программе дома, которые официально не признаны аварийными, но являются таковыми по факту, где ремонт просто нецелесообразен? Кроме этого, мы поинтересовались, какова по их мнению судьба тех 15-20-летних многоквартирных домов, собственники в которых не проведут собрания в ближайший месяц и не определятся с формой и способом накопления средств на капремонт.
Сергей Нестеров, председатель комитета по вопросам жилищной, строительной и коммунальной политики Саратовской областной думы:
Активность не очень высокая в подаче уведомлений о проведении собраний жильцов, но, думаю, она будет расти за оставшийся до 3 июля месяц. Большая часть домов будет иметь счета, на которые станут перечислять деньги для проведения капитального ремонта, у регионального оператора. Если жильцы не проведут собрания до 3 июля, то они автоматически попадают к региональному оператору. Туда войдут все дома, не только относительно новые, но и дореволюционной постройки, главное, чтобы они не были на этот момент признаны аварийными.
Если дом официально признан аварийным, то в программу капремонта он не включается. Если дом признают аварийным позже, уже в процессе реализации программы, то он из программы исключается, а выплаченные на этот момент владельцами помещений деньги в фонд капитального ремонта должны быть возвращены людям.
Здесь все четко прописано в законодательстве, надо только понимать, что процедура признания дома аварийным должна быть полностью пройдена. После этого глава муниципалитета издает документ, где говорится, что конкретный дом в ходе работ экспертов признан аварийным и подлежит расселению. До этих пор все остальное только хотежи и желания. Жильцам, если они видят и у них вызывает опасение, что дом лучше не ремонтировать, а признать аварийным, нужно проявлять активность – провести собрание и запустить процедуру признания аварийности.
Такие дома, где высок износ и ремонт слишком дорогой, их тоже нужно ремонтировать и они будут ремонтироваться в кредит. Либо региональным оператором: в кредит ремонтироваться, либо сами жильцы будут брать кредит. Третьего не дано — либо дом официально аварийный, либо нет, и тогда его надо ремонтировать.
Михаил Вихляев, начальник управления ЖКХ министерства строительства и ЖКХ области:
В региональную программу по капитальному ремонту аварийные дома не входят.
Что будет с теми, где ремонт нецелесообразен. Дома с большой степенью износа?
Эти дома ожидает капитальный ремонт, они входят в региональную программу. У нас есть норма жилищного законодательства, в которой прописано, что на региональном уровне у нас есть возможность принять решение по этим домам, изыскать возможности и исключить их из региональной программы капремонта при наличии источника средств на расселение.
Но пока источников нет?
Не могу вам на этот вопрос ответить, но норму такую в законодательство ввести возможность есть. У нас есть программа по капремонту, есть программа по расселению аварийного жилья, а вот ветхое жилье пока входит в программу капремонта.
Что будет с деньгами перечисленными в фонд капитального ремонта тех людей, чей дом признают аварийным уже во время действия программы?
Если дом впоследствии будет признан аварийным, собранные средства пойдут на его снос. В соответствии с Жилищным кодексом многоквартирный дом признанный аварийным должен быть снесен и на его месте построен новый.
Наталья Даниленко, начальник отдела эксплуатации жилищного фонда и взаимодействия с организациями по управлению жилищным фондом комитета по ЖКХ администрации муниципального образования «Город Саратов»:
Аварийные дома не входят в программу капремонта. Это однозначно. Если дом признан аварийным до 1 января 2012 года, то он будет расселен в рамках программы по переселению из аварийного жилья. Если он признан таким позже этой даты, то он не входит в программу капремонта и пока не будет расселяться по программе ликвидации аварийного жилья. Пока такие дома подвисли. Точнее, не подвисли, по ним будет приниматься решение о расселении, но сначала снесут те, которые признаны аварийными до 2012 года, потом остальные.
Как быть с теми домами, которые аварийными еще не признаны, но на самом деле давно просятся под снос?
Пока они в программе капремонта. Для них есть два варианта, первый — признавать эти дома аварийными, и тогда они будут исключаться из программы капремонта. Благодаря изменениям в Жилищный кодекс, принятым в декабре, перечень домов, включаемых в программу капремонта, определяют власти региона. У них есть возможность не включать в программу капитального ремонта дома, которые имеют износ свыше 70%, но при этом не признаны аварийными. В течение полугода нужно принять нормативные документы о порядке проведения ремонта в таких домах, либо признать их аварийными. Сегодня такой механизм только прорабатывается, к примеру, в городе Саратове порядка 2,7 тысяч многоквартирных домов, которые имеют износ свыше 70%. Что с ними дальше делать — ремонтировать за бюджетные средства или расселять – пока неясно, но у субъекта есть такое право и область будет прорабатывать этот механизм.
На следующий год для расселения аварийного жилья не хватает денег, а тут еще дополнительные дома?
Ну, в любом случае, этот вопрос как-то надо решать. Ищутся пути решения, что делать с такими домами, где ремонт нецелесообразен. В тех домах, которым лет по 20-25 и которые не выбрали способ управления средствами на капремонт, наша обязанность, как муниципалитета, инициировать и провести там собрания владельцев жилья. Есть большое количество домов, где уже провели собрания, но просто не сдали еще официальное уведомление. Мы проводим собрания там, где жильцы сами не организуют их. Если собственники, тем не менее, не принимают решения о выборе способа формирования фонда капремонта своего дома, то мы обязаны сделать это за них и открыть счет у регионального оператора капремонта. Собрания, тем не менее, никто не отменял, мы будем приглашать туда жильцов в очной форме. Если пришли 20 человек из 50 и решили провести заочное голосование, значит так и будет, А если никто не пришел, то муниципалитету нет смысла проводить заочное голосование. Решение на собраниях принимается двумя третями голосов собственников жилья в доме.
На практике это означает, что собрания в 99% случаев просто не проходят?
На практике — да. Если люди не примут решение сами, то будем всех записывать в общий котел регионального оператора капремонта.
Михаил Жуковский, председатель НП «Союз Управляющих организаций»:
Это вообще один из главных вопросов, что делать с домами, которые не признаны аварийными и даже ветхими? Законодательство говорит, что дома изношенные, более чем на 70%, в программу капремонта попасть не должны. А где они тогда, это вопрос. На данном этапе просто считается, что у них всех износ менее 70%. Но возьмите улицу Московскую от ул.Радищева и до Волги – там 99% домов дореволюционной постройки. Как вы думаете, какой у них процент износа? Но они не признаны аварийными.
Сейчас расселяют дома, которые вошли в число аварийных до начала 2012 года, дальше программа пока не распространяется — денег нет нигде, ни в местном, ни в региональном бюджете. По идее, нужна программа, которая будет заниматься ремонтом таких домов, у них есть особенности, кроме серьезного износа это еще и малая этажность, небольшая площадь. Если они останутся в сегодняшнем варианте в программе по капремонту, то она потерпит фиаско, потому что таких домов огромное количество. Кто-то затронул уже элементарную математику: чтобы починить, к примеру, канализацию в таком доме площадью 100 кв. метров, требуется, к примеру, 800 тысяч рублей. Получается, что людям нужно собирать по 800 рублей в месяц с квадратного метра, а у нас по закону все принимают норму 6,33 рубля с метра. В таком доме придется не 30 лет собирать на ремонт, а, к примеру, 45 лет. При этом такие дома должны ремонтироваться в первую очередь, иначе они просто развалятся. Понимаем, что когда их, может быть, все-таки отремонтируют, жильцы даже за 45 лет не смогут расплатиться. Вопрос – кто же оплатит эту разницу между тем, сколько надо и тем, сколько реально соберут?
В этом случае надо четко сказать, что программа капремонта будет дотироваться либо региональным, либо федеральным бюджетом. Но и этого тоже нет, основной источник денег это средства собственников. Мы видим, что растет дельта нехватки денег — какой-то многоквартирный дом, который десять лет платил в общий котел, а таких будет подавляющее большинство, платил, получается, на ремонт других, более ветхих домов, захочет провести наконец ремонт своей крыши. А денег у регоператора может не быть.
Должно быть понимание, что ветхие дома, которые сейчас ни там и ни там – ни в капремонте нет смысла, ни в очереди на снос их нет, – такие дома надо исключать из программы. А если они еще и памятники архитектуры, то ремонт обойдется еще в два-три раза дороже.
Потом, что делать с деньгами, которые соберут с таких домов, а потом решат их сносить? Говорят, будут возвращать, но кому, как, когда? Не организована процедура возврата денежных средств, процедура сбора при этом есть. А если какая-то ошибка в платежах — то выстраивается для человека не просто треугольник, а пятиугольник — банк, регоператор, организация начисляющая платежи, организация собирающая платежи. Детальной проработки программы нет, когда начали разбираться, столкнулись с массой проблем. К примеру, банк, где собственники открыли счет для сбора платежей на капремонт, не выдает никакой информации управляющей компании, которая будет заниматься ремонтом. А если этот счет у регоператора, а если это еще так называемый общий котел? Региональный оператор просто физически не сможет предоставлять такой объем информации всем в полной мере, достоверно и оперативно. Таких белых пятен в программе масса, это только когда обсуждали ее в целом все выглядело проработанным.
Те дома, которым сегодня по 20 лет и где приступят к ремонтным работам лет через 10-15, как раз могут оказаться в ситуации, что денег на них не хватит.
Леонид Писной, директор ЗАО «Саратовоблжилстрой», депутат областной думы:
Существует такое понятие, как революционные преобразования. Я не нагнетаю ситуацию, но как строитель и депутат с многолетним стажем могу сказать – если произойдет провал в программе капремонта, мы можем потерять полностью весь жилой фонд, построенный до середины семидесятых годов, по причине необратимого технического состояния. Мы можем получить огромный социальный негатив с непредсказуемыми последствиями от граждан, которые улучшили свои жилищные условия в последние двадцать пять лет и в подавляющем большинстве сделали это за свои кровные. И, может быть, поэтому, без обид, из того, что можно прочитать в открытых источниках, мы видим, что руководство других регионов, к примеру, Самарской и Московской областей, гораздо более активно работают с населением, разъясняя перспективу практической реализации программы капремонта.
Первый глобальный вопрос – аварийные дома и те, которые имеют износ более 70%. Расплывчатые показатели износа, который зависит, прежде всего, от сроков, а не от технического состояния, сегодня ведут к очень неприятной перспективе. Уже в четвертом квартале этого года, ряд граждан, которые про программу капремонта не слышали или слышали отдаленно, получат в платежках новую строчку платежа 250-300 рублей и более и начнут возмущаться.
Давайте представим себя на месте человека, который живет в трехэтажке, построенной в пятидесятых годах. Таких адресов в Саратове море: улица Миллеровская в Заводском, Телеграфная в Ленинском, Кисилева и Кутякова в Кировском и т.д. Уверен, что минимум один из каждых десяти жильцов в таком доме имеет представление, сколько стоит ремонт этого дома и вполне логично сделает вывод для себя и своих соседей, что этого никогда не будет. Следующим шагом этого человека будет требование признать его дом непригодным для проживания. Жилищным законодательством и 185-ФЗ не урегулировано оказание финансовой поддержки регионам и муниципалитетам по расселению таких домов. На практике это может привести к обвалу муниципального бюджета, так как программу расселения при отсутствии финансовых источников разработать и принять невозможно, а отсутствие такой программы, как показала судебная практика, – прямой путь к судебному решению о расселении жилого помещения, которое в дальнейшем транcформируется в выплату денег из муниципального бюджета. Мои коллеги большей часть утаивают размер суммы, я могу сказать, что приблизительно, для 500 тысяч квадратных метров таких домов в Саратове таких выплат потребуется примерно 12-13 млрд. рублей. Вот это что касается домов, которые имеют высокую степень износа, но пока не признаны аварийными. С ними мы ничего сейчас не можем сделать. К тому же платить там никто не будет, все пойдут стройными очередями требовать признания их домов непригодными к проживанию.
Второй айсберг, только верхушку которого мы видим – это т.н. «хрущевки», дома постройки не ранее 1982-84 годов, технические характеристики которых проектировались по старой нормативной базе. Практически по всем этим домам сумма необходимого для капремонта взноса на квадратный метр подчас в разы превышает минимальный взнос, установленный законом Саратовской области. 99% этих домов попадут к региональному оператору. Если в ближайшие два-три года не будет решен вопрос о софинансировании разницы между необходимым и минимальным взносом на капремонт за счет средств бюджетов, начнется рост финансовой пирамиды. Для того, чтобы отремонтировать дом «А», который еще не собрал собственные средства на ремонт (а мы видим, что он их не соберет никогда, потому что огромная разница между необходимым и минимальным взносом) привлекут деньги с домов «В» и «С», которые находятся в чуть лучшем состоянии и поэтому ремонтироваться должны позже. Все это начнет расти в геометрической прогрессии. Для того, чтобы на четвертый-пятый год программы эту финансовую дыру зашить, в ход пойдут деньги с новых домов, у которых сроки ремонта отстоят еще дальше.
И здесь выплывает третий айсберг – дома, в которых люди купили квартиры сами и за свои деньги. Эти дома, в большинстве своем, находятся в лучшем состоянии с точки зрения нормативов ремонтных работ, чем их собратья старше 25 лет. Для таких собственников жилья, в случае нерешенности первых двух вопросов, с точки зрения программы капремонта будущего нет никакого. Инфляция, плюс использование их средств на ремонт других домов могут привести к тому, что когда подойдет их очередь в 2025-2027 годах, ремонтировать будет не на что.
Скептики могут сказать – у нас в стране на такой срок не загадывают. Но мы же в программе капремонта пытаемся это сделать. Лучше пытаться и делать качественно, чем не пытаться и ничего вообще не делать.
Пусть никто не обижается – я лучше многих знаю коррупциогенную составляющую ЖКХ. И не меньше своих коллег чиновников и депутатов опасаюсь появления этого фактора. Борьбу с ним надо вести тактически, стратегически его вообще быть не должно. То, что в других регионах мотивируют владельцев жилья в новых домах открывать свои спецсчета, это абсолютно правильно. Накопление средств на конкретный относительно новый дом в отдельном месте это гарантия их более эффективного использования. Собственники жилья все-равно начнут просыпаться, особенно когда им понесут с октября платежки с графой за капитальный ремонт.
Дальше все как у классика – Герцен разбудил Ленина, Ленин разбудил мировой пролетариат. Есть шанс что все-таки институт собственников будет крепнуть. На смену советскому поколению приходит новое, они по-другому относятся к тому, что смогли купить, заработав деньги. Этот фактор может сыграть положительную роль в становлении институтов общественного контроля за использованием средств программы капитального ремонта. Поэтому поджигать шнур, собирая деньги с новостроек в региональный котел, это путь, на мой взгляд, в никуда. Никто ни на каком уровне не гарантирует, что эти деньги будут приумножены и использованы в установленный программой срок.
Что делать? Сегодня первое – работа с федеральным центром по разъяснению ситуации с ветхими домами, которые еще не стали аварийными. Спасибо им, за то, что дали возможность регионам разработать определенные нормативы по таким домам, только они останутся на бумаге – мы никогда не найдем денег на их реализацию.
Второе – разъяснения собственникам новых домов, особенно тем, которые только еще будут сдаваться в эксплуатацию, ведь они автоматически отходят Региональному оператору капремонта. Обязательный контроль за средствами этих домов, чтобы не было «всплеска эмоций» в ближайшие два-три года, когда они начнут от регоператора уходить и открывать свои спецсчета.
Третье – поиск бюджетных средств на возмещение разницы между реально необходимым взносом на капремонт и официально установленным минимальным взносом, чтобы не допустить роста пирамиды и ее обязательного обрушения. Или, учитывая неплохие отношения с федеральным центром, которые выстраиваются в ходе реализации программы переселения из аварийного жилья, вывести из программы капремонта список домов, которые будут расселены из-за нецелесообразности их ремонта с экономической точки зрения.
Источник: http://www.sarinform.com/lenta/archives/info/2014/6/10/32208