Развитие кварталов исторической застройки – тема актуальная для многих городов мира. Саратов, чья активная градостроительная история насчитывает не одну сотню лет, – не исключение. При освещении этой темы местные СМИ, как правило, встают на позицию тех, кого можно условно назвать “охранителями”. Эта часть общественности традиционно взывает к необходимости сохранить “неповторимый облик старого Саратова”, жестко критикуя местных чиновников и строителей за точечную застройку, копирование аварийных памятников архитектуры и возведение многоэтажных домов на месте небольших особняков.

Однако уязвимость этой “охранительной” платформы с точки зрения  развития города состоит в том, что она не учитывает не только экономические реалии нашего времени, но и особенности самого города, предпочитая отталкиваться от некоего недостижимого (к большому сожалению) идеала. В этих условиях есть смысл рассмотреть проблему развития исторического центра с позиций бизнеса.

 

Мечты и реальность

Вообще, за модернизацию городов отвечают не только строители. Возможно, для кого-то это станет открытием, но на самом деле именно власть обязана заниматься поквартальным расселением людей из ветхих и аварийных домов, подготавливая площадки для инвесторов и диктуя им, где и какие здания можно возводить, с учетом того самого неповторимого облика старого Саратова.

В реальности же город много лет имеет настолько мизерный (и при этом дефицитный) бюджет, что до реализации этих благородных целей дело не доходит. С учетом нынешних экономических реалий в стране сроки поквартального расселения властью жителей из ветхого фонда в центре Саратова могут растянуться не то что на годы – на десятилетия. То есть речь идет о жизни нескольких поколений горожан.

В этой ситуации единственной движущей силой сохранения памятников культуры и архитектуры, а также модернизации кварталов исторической застройки неизбежно становится бизнес. И потому именно он “огребает” от “охранителей” весь девятый вал критики, зачастую направленной явно не по адресу.

Подобно обывателям, которые очень любят считать деньги в чужом кармане, некоторые местные “эксперты” обожают подсчитывать доходы застройщиков и девелоперов. Часто такие люди уверены, будто абсолютно любой новый объект, возводимый на месте двух-трехэтажного домика дореволюционной постройки в центре города, сулит инвестору огромные прибыли. А на квадратные метры в реконструированном памятнике архитектуры, сохранившем площадь и этажность, арендаторы (банки, магазины, салоны, рестораны) слетаются стаями и готовы платить за аренду любые деньги.

“Защитники города” уверены также, что лишь невероятная жадность заставляет саратовских строителей отказываться от реконструкции исторических зданий и возводить на их месте новые строения. Прибыли, мол, в любом случае лежат под ногами – только протяни руку. При этом наиболее яростные критики, как правило, сами руку протянуть никогда не пытались и о сложностях, сопутствующих в нашей стране любому строительству, особенно если вести его строго по закону, наслышаны (а точнее, начитаны) в основном из прессы.

 

Хибары по ценам пентхаусов

В реальности же в Саратове действует несложная, но суровая арифметика строительства. Некоторые ее аспекты при “охранительном” стиле мышления неосознанно, но упорно игнорируются (в публичных обсуждениях, возможно, даже намеренно).

Начнем с отселения. “Резиновые” квартиры и дома, где на десяток квадратных метров официально приходится до пары десятков собственников и прописанных жильцов, – давно уже не новость для большинства граждан нашей страны. Проблема в том, что такие дома и квартиры – действительно не миф. Во многих случаях инвесторы в Саратове сталкиваются с примерами настолько абсурдных требований владельцев ветхих квадратных метров, что это автоматически делает проекты абсолютно нереалистичными. Любой серьезный местный застройщик с ходу назовет примеры завышенных требований саратовцев, над которыми будут долго и громко смеяться даже в Москве и Петербурге, а то и в столицах развитых стран мира.

Как правило, большинство отселяемых жильцов составляют те, кто средств на ремонт своего жилья не имеет. Такие горожане, измученные годами (а то и десятилетиями) существования в стиле XVIII века (с туалетами на улице, дырявыми крышами, гигантскими трещинами в стенах и т.п.), готовы съезжать куда угодно хоть завтра.

Но порою среди расселяемых находится один или пара “умников”, которые считают себя большим специалистами в экономике и могут не моргнув глазом назвать будущие “прибыля” застройщиков. Именно такие люди выставляют космические требования по компенсации. И зачастую сами-то в этих домах не живут, держа их за собой как “инвестиционные” объекты.

Если они упорствуют, инвестор может попросту отказаться от проекта, что нередко и происходит. В результате соседи “умников” продолжают коротать свои дни в разваливающихся домах.

Что касается иных экономических аспектов отселения, то не следует забывать о замораживании  уже потраченных денег. Критики этот факт, как правило, во внимание не принимают. Речь же идет о том, что при отселении людей с будущих стройплощадок инвесторы тратят деньги сразу и на конкретные квартиры. А продавать им, чтобы компенсировать эти расходы, на тот момент попросту нечего, поскольку объект в лучшем случае существует в проекте. За время же его реализации первоначально просчитанные доходы из-за обстановки на рынке могут не только вырасти, но и упасть.

 

Дорого, да мило

Переходим дальше – инфраструктура. Ревностные защитники разваливающейся саратовской старины обычно уверены, что любая расселяемая в центре площадка имеет подключение к основным коммунальным сетям, а застройщики с девелоперами находятся в ситуации “только строй да продавай”.

На самом деле это не так. Во-первых, многие старые дома исторического центра не имеют подключения, к примеру, к центральной канализации, а то и воде. Во-вторых, когда инвесторы начинают новые проекты на старых площадках, подключение и лимиты им всегда приходится согласовывать с поставщиками ресурсов заново. В арифметике любого проекта это может составлять до 10% всех затрат.

Следующий вопрос – объемы строительства. На взгляд обывателя, построить новое здание (в том числе более высокой этажности) в границах старого, то есть буквально новые стены на месте старых, – не проблема. Но в ряде случаев это уже невозможно, поскольку генплан Саратова и иные правоустанавливающие документы это запрещают.

Наконец, финальный вопрос при принятии решений о строительстве новых проектов или реконструкции старых зданий – экономическая целесообразность для инвестора. Поскольку мы все-таки ведем речь о бизнесе, а не о благотворительности, это ключевой аспект, который зачастую вообще не принимается во внимание. И зря. Здесь необходимо учитывать такой вопрос, как цены на недвижимость в Саратове.

На своих отчетных мероприятиях чиновники областного правительства все последние годы не без гордости говорят о том, что цены на жилую недвижимость в регионе – самые низкие в Поволжье. Для власти это свидетельство социальной доступности жилья. Но вторая сторона этой медали – низкие реальные доходы населения. Ведь именно они создают тот уровень спроса, который влияет на все, включая облик новый зданий.

По умолчанию считается, что все без исключения строители хотят строить лишь примитивные коробки. Но это не так. Интересные с архитектурной точки зрения проекты с использованием качественных строительных материалов и технологий, с оригинальными решениями фасадов и общественных пространств стоят серьезных денег. Себестоимость таких квадратных метров может превышать среднюю себестоимость в разы и даже быть выше средних рыночных цен на готовые объекты. А поскольку задача любого инвестора – не только построить, но и продать (или сдать в аренду), то при просчитывании новых амбициозных проектов застройщики зачастую понимают, что местный рынок попросту не потянет итоговый уровень цен.

В результате приходится идти на компромисс и по внешнему виду новостроя, и по его высотности. Да, при увеличении этажности себестоимость квадратного метра для застройщика снижается, это понятно любому здравомыслящему человеку. Однако с учетом стоимости расселения (включая всякие экстремальные требования), подключения к сетям, постоянно растущих затрат на строительные материалы, рабочую силу и т.п. во многих случаях у компаний просто нет другого выхода. В противном случае это уже сложно называть бизнесом.

 

Неуместные сопоставления

Весьма распространенным способом информационной борьбы за сохранение неповторимого облика старого Саратова являются спекуляции, построенные на сравнении Саратова с разными городами России и зарубежья. “А вот ведь в Праге весь исторический центр бережно сохранен!” – говорят обычно многие из тех, кто искренне хочет Саратову лучшей судьбы.

Прага прекрасна, спору нет. Но как можно в здравом уме и твердой памяти сравнивать эти два города и пытаться проводить какие-то параллели?

Начнем с того, что Прага сегодня – столица одного из европейских государств, а не областной центр России, как Саратов. В истории Праги были периоды, когда она была столицей не только государства, но и целой империи. Понятно, что тогда в город естественным образом стягивались огромные финансовые и иные ресурсы. В первую очередь, государственные и частные деньги.

Саратов же приобрел свой неповторимый облик, за сохранность которого бьется общественность, во времена, когда он был региональным купеческим городом. Со всеми вытекающими отсюда последствиями, вроде отсутствия фундаментов у многих старых построек.

В отличие от Саратова, исторический центр Праги застроен многоэтажными каменными домами, над которыми трудились лучшие архитекторы разных эпох. Заказчикам этих построек были по средствам любые излишества, поэтому старые улицы столицы Чехии так многообразны и удивительны. Сравнивать золоченые узоры, цветную роспись или восхитительную лепнину фасадов Праги с саратовскими купеческими домиками, конечно, можно. Но, если честно, разве это в полной мере корректное сравнение?

Расположенная в центре Европы Прага удобна для туристов – в первую очередь, иностранных. Огромные потоки гостей позволяют окупать проекты даже с высокими затратами на качественную реконструкцию исторических зданий.

Вопрос: если иметь все это в виду, в какой своей части Саратов хоть немного напоминает Прагу? Ответ очевиден. Короче говоря, при желании сравнивать Саратов можно сколь угодно часто и долго с любым городом на Земле. Хоть с Сан-Франциско, хоть с Рейкьявиком, хоть с Урюпинском. Вопрос в том, насколько осмысленным и адекватным вызовам времени будет это сравнение.

Следует ли из всего этого, что любой опыт к Саратову неприменим, а историческая застройка в центре должна быть заменена на унылые геометрические коробки? Разумеется, нет.

Но, во-первых, чтобы предметно обсуждать пути развития Саратова в части сохранения, воссоздания или ликвидации старой застройки, и участникам строительного рынка, и “охранителям” следует обсуждать не Прагу или иные несопоставимые с Саратовом города мира. Во-вторых, нужно делать поправки на климат и прочие условия. Перепады температур в Саратове в течение года могут достигать 60-70 градусов. Добавьте также особенности местных почв, грунтовые воды и вечно дефицитный городской бюджет. Результат – тучи пыли (частично состоящие из смесей, с помощью которых городские службы борются зимой со снегом и льдом на улицах) и вечно седые фасады, насколько бы новыми они ни были. В городе есть некоторое число зданий дореволюционной постройки, качественно отреставрированных в последние пять-семь лет. Гости города или саратовцы, не знакомые с историей таких построек, в ряде случаев сильно удивятся, если указать им на эти здания. Ведь их фасады выглядят настолько же запыленными, как и у более древних строений центра.

Существует ли реальный зарубежный опыт по изменению облика городов, сопоставимых с Саратовом по возрасту, размеру, численности населения и климатическим условиям, когда при сохранении старой застройки город не превращается в музейный склеп, а бизнесу интересно заниматься реконструкцией и развитием территории по экономическим соображениям, а не только по идеологическим? Вот вопрос, который должен интересовать саратовских общественников, правозащитников и журналистов! Наверняка в разных государствах подобные города с такими же проблемами и неким наработанным опытом существуют. Поиск этих примеров, внимательный анализ и рекомендации для власти и бизнеса – точно более полезный вариант действий, чем бессмысленные дискуссии и подсчитывание денег в чужих карманах.

 

Бизнес ответит за все

“Охранители” достаточно философски относятся к тому, как обращаются с саратовскими памятниками люди, которые в них живут. Многочисленные случаи варварских переделок фасадов (и не только) жильцами воспринимаются общественностью с покорным стоицизмом, граничащим с равнодушием. Но зато если предприниматели недвусмысленно заявляют, что в числе зданий, имеющих статус памятников, есть и не ценные постройки, включенные туда когда-то “оптом” или по не самым очевидным мотивам, то этих предпринимателей тут же предают анафеме в СМИ с требованием “убрать руки прочь” от старого Саратова. В результате исторический центр дряхлеет без ремонтов и теряет черты уникальности – то есть ровно то, что на словах хочет сохранить общественность.

Существуют ли решения, при реализации которых все стороны будут удовлетворены? Наверняка да. Одно из них – передавать девелоперам уже расселенные дома-памятники за символический один рубль, но с жестким условием сохранения этажности и внешнего облика в ходе качественной и соответствующей нормам закона реконструкции при участии лицензированных строительных компаний. В этом случае инвестор не будет нести многие затраты, что безусловно скажется на экономике проектов. Но тогда власть (ибо больше некому) должна озаботиться расселением людей. Готова ли она этим заниматься? И на какие средства?

Если попытаться сформулировать идеальное видение проблемы памятников в Саратове (по версии “охранителей”), то можно предположить примерно следующую картинку.

Великодушный бизнес покорно расселяет всех, не пытаясь минимизировать даже самые  завиральные требования расселяемых. Затем он проводит бережную и дорогую реконструкцию зданий, ни в коей мере не помышляя увеличивать их этажность и площади. Затем сдает в прекрасном отреставрированном памятнике помещения в аренду по ценам, которые бы устроили местный рынок. А поскольку рынок в Саратове слабый, то ставки невелики. Но это не беда. Если компания-девелопер видит, что экономически обоснованные (с учетом расселения, подключения к сетям, дорогих строительных работ и т.п.) цены на аренду рынок не тянет, она должна довольствоваться малым. Если надо – даже доплачивать из своих доходов (непонятно, правда, откуда они возьмутся при таких решениях), чтобы ставки были рынку по силам.

В финале этой прекрасной истории немногочисленные саратовские туристы и горожане любуются неизменным историческим центром с бережно сохраненными и отреставрированными маленькими домиками (даже если они не представляют из себя никакой художественной и исторической ценности и больше похожи на амбары и сараи). Власть, которая никак в процессе не участвует (не забывая драть с этого бизнеса три шкуры в виде налогов), взирает на ситуацию с чувством глубокого удовлетворения. А все тот же бизнес оплачивает содержание и текущий ремонт исторической недвижимости (пусть и себе в убыток, но это ерунда), утирая слезы собственного умиления. Занавес.

Прекрасная картинка, не правда ли? Вопрос в том, как это соотносится с рыночной экономикой, элементарной логикой существования коммерческих организаций и отечественными реалиями, в которых получение разрешений и оформление документов в органах власти без применения “специальной мотивации” для чиновников может длиться годами.

Понятно, что идеалистов такие приземленные вещи не интересуют. Но до тех пор, пока это будет продолжаться, исторический центр Саратова так и будет ветшать и разрушаться. А на его руинах “защитники” всегда смогут успокоить себя тем, что они “сделали все, что могли”.

Источник: ИА Взгляд-инфо

http://www.vzsar.ru/special/2014/11/12/yscherbnost-ohranitelstva.html