На свой страх и риск

Экономический кризис – время паники и хаотических метаний, для одних, и пора создания крупных состояний для других.

 Пока большинство имеющих сбережения граждан выбирают, каким способом спасти стремительно дешевеющие рубли, еще немногочисленные, но весьма активные аферисты предлагают им различные способы помещения капитала. В результате, они освобождают своих зажиточных сограждан от забот, как впрочем и от сбережений. Одним из самых распространенных способов спасения сбережений у нас до сих пор считается покупка недвижимости.

Хотя, в последние месяцы недвижимость упала в цене, есть основания полагать, что это временное явление.

В России на одного человека приходится 23,4 кв. м жилья, это примерно как в густонаселенном Китае – 22, 7 кв. м. Для сравнения, в Англии и Швейцарии на человека приходится по 44 кв. м жилья, а в Германии и Австрии по 42,9. Если принять во внимание не учитываемых никем мигрантов, то дефицит жилья в городах очевиден. Вот на этом дефиците жилья, который присутствует в России уже не одно столетие, и кризисном ажиотаже играют некоторые недобросовестные застройщики.

Бесплатный сыр

Мы решили провести небольшое исследование рынка строящегося жилья в Саратове. На сайте novosel-s.ru предлагаются к продаже квартиры в 45 строящихся домах от десяти разных застройщиков. Из 45 домов два помечены значком “акция %”. ЖК “Улеши” на улице Чернышевская и ЖК “Волга” на Огородной предлагают скидку на свои квартиры. Посмотрим, так ли это на самом деле.

С витрин магазинов нам каждый день бросаются в глаза слова “скидки” и “акция”, написанные яркими аршинными буквами. Неужели на квартиру можно получить значительную скидку как на какой-нибудь пуховик в конце сезона? Оказывается, можно! Оба дома строит ЗАО “УМ №24″. Цена за квадратный метр однокомнатной квартиры в ЖК “Улеши” составляет 28 тыс. рублей. Сдача дома в эксплуатацию намечена на 4-й квартал 2017 года.

Для сравнения- ЗАО “Волгожилстрой” ведущий стройку на ул. Чернышевской в районе площади Орджоникидзе хочет получить по 39,1 тыс. руб. за квадратный метр однокомнатной квартиры. Дом “Волгожилстроя” расположен в менее выгодном месте, зато его сдача запланирована на полтора года раньше, чем ЖК “Улеши”. Какой из этих факторов важнее сказать трудно, но в любом случае разница в цене в 11 тысяч рублей за квадратный метр впечатляет. Гораздо более наглядно действенность скидок можно проследить на примере ЖК “Волга”.

Для сравнения возьмем дома, который строит ООО “Кронверк” на Огородной. Хотя, обе стройплощадки находятся на одной улице, площадка “Кронверка” расположена в менее выгодном положении. Его площадка более находится ближе к окраинам Заводского района. Сроки сдачи обоих домов – 2-й квартал 2016 года. При этом, цена за квадратный метр однокомнатной квартиры “Кронверка” сегодня составляет 33, 2 тысяч рублей за квадратный метр, а ЖК “Волга” – 20 тысяч рублей. Разница впечатляет. Если учесть, что цену 20 тыс. рублей за квадратный метр новостройки в Саратове специалисты считают близкой к себестоимости, а также тот факт, что покупая квартиру в строящемся доме вы платите за нее сразу, а получаете жилье спустя продолжительное время, потенциальному покупателю есть смысл задуматься и не ограничиваться в анализе рынка простым сравнением цен.

Чем же объяснить аттракцион невиданной щедрости, которую демонстрирует “УМ №24″ на свои новостройки? Поневоле на ум приходит пословица про бесплатный сыр.

Пай в пустоте

В поисках причин дешевизны квартир я заглянул на сайт “УМ24″. Я надеялся обнаружить там намек на применение инноваций, позволивших повысить производительность труда и снизить себестоимость. Намек на инновации там действительно можно увидеть.

Однако, похоже, что инновации “УМ №24″ применяет не в строительной, а в юридической плоскости.

На сайте “УМ №24″ в разделе “Наши проекты” содержится информация о всех семи строящихся объектах.В описании двух объектов: “Жилой дом на улице Мичурина” и ЖК “Молодость” можно найти проектные декларации.

Приведем один пункт из раздела “Информация о проекте строительства”: “В силу Федерального Закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации” исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства будет обеспечиваться страхованием гражданской ответственности Застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору путем заключения договора страхования гражданской ответственности Застройщика в соответствии со ст. 15.2. указанного закона”.

Этот пункт содержится обеих строительных декларациях двух указанных проектов. Строительство с применением Федерального закона № 214-ФЗ означает не только, страхование гражданской ответственности застройщика, но и государственную регистрацию сделки покупки строящейся недвижимости. А это в свою очередь исключает возможность продажи “задвоенных” квартир.

Проектные декларации остальных пяти строящихся объектов на сайте отсутствуют. А может и не только на сайте. Есть подозрения, что не на все объекты получено разрешение на строительство. И совершенно точно, что, “УМ №24″ не все дома строит с учетом требований закона № 214-ФЗ.

Многое к пище для размышлений дал телефонный разговор с риэлтором риэлторской конторы “Новосел”. Я расспросил о доме жилищного комплекса “Улеши”. Девушка-риэлтор объяснила мне, что в настоящее время только заложен фундамент, сдача дома планируется в конце 2017 года. Но приступить к отделке купленной квартиры можно будет только летом 2018 года, так как из коммуникаций до этого срока будет подключено только электричество. В этом наши с Машей представления о понятии “сдача дома” коренным образом разошлись.

До моего разговора с компетентным риэлтором “Новосела” я считал, что сдача дома подразумевает подключение к коммуникациям. Когда я поинтересовался, какие существуют гарантии, что в случае приобретения мною пая в кооперативе я непременно получу в срок свою жилплощадь, мне был приведен только один аргумент – незыблемая репутация ЗАО “УМ №24″ которое “уже 50 лет на рынке недвижимости”. Мое робкое возражение, что самому рынку недвижимости в нашей стране чуть более 20 лет, Маша оставила без внимания.

Зато Маша выслала мне на электронную почту проект договора приобретения пая в ЖСК, который мне необходимо будет подписать в случае если я захочу приобрести квартиру ЖСК, возводимом “УМ №24″. Письмо сопровождалось комментарием, что в высланном проекте договора указаны другое название кооператива, но текст договора будет такой же. Из чего я сделал вывод, что всем пайщикам ЖСК приобретающим паи в домах возводимых “УМ №24″ предлагают однотипные договора. Изучение договора доставило мне много радостных минут. Какие светлые умы в недрах “УМ №24″ разрабатывали этот договор?

После его изучения, я убедился, что эта строительная организация спокойно просуществует еще 50 лет так как тщательно страхуется от возможных финансовых рисков.

Дело в том, что ответственность подрядчика и кооператива перед пайщиком в случае несдачи или несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию, не прописана вовсе. Зато в договоре содержатся пункты о том, что в случае продажи пая пайщиком кооператива дороже, чем он его приобретал, необходимо будет поделиться не только радостью от расставания с ЖСК, но и излишками денежных средств.

Такая трогательная забота о доходах пайщиков заслуживает цитирования: “6.5. При полной оплате паевого и вступительного взносов и согласования с “Кооперативом” возможна продажа (переуступка) “Пайщиком” своего пая по настоящему договору “Новому пайщику”.Новый пайщик обязан вступить в члены ЖСК и оплатить “Кооперативу” вступительный взнос в размере 2% от суммы первоначального паевого взноса, при этом “Пайшик” выбывает из ЖСК и прекращает свое членство в нем. Возврат паевого взноса (если “Пайщик” продает свой пай “Новому пайщику” по цене, превышающей цену за которую он (Пайщик) приобрел пай у Кооператива) Пайщику осуществляется путем выплаты денежных средств с удержанием:-5% от суммы, превышающей цену за которую Пайщик приобрел пай у Кооператива, для покрытия затрат “Кооператива”, связанных в прекращением членства “Пайщиком” и -13% от суммы, превышающей цену за которую Пайщик приобрел пай у Кооператива. Указанную сумму удержания Кооператив, выступая налоговым агентом, перечисляет в налоговый орган в виде налога на доходы физических лиц. ”

Обязанность платить 2% от суммы паевого взноса каждому новому пайщику означает фактически двухпроцентный налог с продаж в пользу кооператива. Кстати, о налогах. По современному налоговому законодательству гражданин владевший недвижимостью менее трех лет и продавший ее за сумму превышающую более, чем на миллион рублей цены покупки этой недвижимости обязан оплатить подоходный налог в сумме 13% от суммы превышающей этот самый миллион маржи, которую Налоговый кодекс позволяет получить беспошлинно.

Как видно, условия по уплате налогов в договоре гораздо суровее действующего Российского законодательства. Кстати, редчайший случай, когда налоговые органы наделяют ЖСК полномочиями налогового агента по отношению к пайщикам, а не к своим сотрудникам. Если же, конечно, это условие действительно обусловлено обязанностями налогового агента, а не аппетитами составителей договора.

И уж совсем интересным выглядит пятипроцентное удержание “для покрытия затрат “Кооператива”, связанных в прекращением членства “Пайщиком”. Дело в том, что затраты кооператива, связанные с прекращением членства пайщика – величина постоянная и никак не зависит от прибыли, полученной пайщиком от сделки. Затраты эти связаны с тем, что во внутреннем реестре ЖСК необходимо сделать соответствующие записи и затраты ЖСК складываются из нескольких квадратных сантиметров бумаги, пары миллиграмм чернил и трех минут рабочего времени сотрудника. Если же прибыль пайщика от сделки составит миллион рублей, тогда, согласно договору он должен будет оплатить кооперативу 50 тыс. рублей. Правда , если пайщик продает свой пай без прибыли, то ЖСК придется вносить эти записи бесплатно. После ознакомления с этим договором я убедился в абсолютной непоколебимости ЗАО “УМ №24″. Это предприятие абсолютно надежно защищено.

Чего нельзя сказать о паях в возводимых ими ЖСК. В случае, если дом не будет построен или окажется , что для завершения строительства необходимы дополнительные средства пайщик может обратиться с претензией о нарушений условий договора к ЖСК, состоящему…из таких же наивных пайщиков. Николай Подосинников

Источник: http://www.rsar.ru/index.php/component/k2/item/831-na-svoj-strakh-i-risk