На сайте Арбитражного суда Саратовской области появилась мотивировочная часть решения о расторжении договора аренды земельного участка, на котором базируется закрытый несколько лет назад аэропорт «Центральный».

Судья Константин Елистратов вынес решение 26 апреля, и оно было вполне предсказуемо: договор аренды участка площадью 2 219 705 кв. м. между областным комитетом по управлению имуществом и АО «Саратовские авиалинии» арбитраж постановил расторгнуть.

Разумеется, ничего другого и не могло произойти после того, как «Саратовские авиалинии» проиграли нашумевший процесс против областного КУИ в 2021 году. Авиакомпания подала иск к чиновникам в 2020 году, когда комитет по управлению имуществом области отказался согласовать и утвердить схему расположения земельных участков.

В иске фигурировал тот самый земельный участок площадью 221,9 га, где располагается аэропорт с необходимой инфраструктурой и летное поле. Между Саратовской областью (собственник земли) и «Саратовскими авиалиниями» в 2004 году был заключен договор аренды на 25 лет, по которому авиакомпания до сих пор вносит арендную плату и несет расходы на содержание земли. В 2019 году кадастровая стоимость участка составляла 1,42 млрд рублей.

В иске фигурировали и 44 объекта недвижимости — это постройки, ангары и здания. Именно участки, вновь образованные, и составили схему, которую КУИ отказался подписывать. Предполагалось, что новые участки сохраняли те же условия аренды, что были предусмотрены договором, и предоставлялись без торгов.

Напомним, сначала судьба благоволила «Саратовским авиалиниям», подконтрольным Аркадию Евстафьеву, суд авиакомпания быстро выиграла, а чиновники укрепились в своих мрачных предчувствиях: истец хочет не просто оформить участки под объектами, затем он пожелает заключить и договоры аренды на каждый клочок, а дальше получит право выкупа земли под своими зданиями. Причем заплатить в случае удовлетворения судом иска, компания должна будет всего лишь 15% от кадастровой стоимости участков.

В перспективе «Саратовские авиалинии» могли откроить себе минимум треть от прекрасного массива в 222 га, а ведь на тот момент территория бывшего аэропорта была выставлена на международный конкурс архитектурных проектов, который был объявлен корпорацией ДОМ.РФ совместно с КБ «Стрелка».

Запахло нешуточным скандалом, а для г-на Евстафьева – большим профитом, ведь чем больше пафоса, тем перспективнее торги тем лоскутным одеялом, которое могло бы попасть в руки предпринимателя с громкой биографией.

Допустить такое, конечно же, было нельзя, а потому вместо кое-как написанного и слабо мотивированного отказа в утверждении схемы, который авиаторы с легкостью разбили в суде, в 12 ААС пошла уже бумага куда более серьезная и обдуманная.

В марте 2021 года апелляционная инстанция встала на сторону чиновников. Суд указал, что даже при наличии у собственника здания исключительного права на приобретение участка в собственность или в аренду, нужно подтвердить и обосновать размер участка, причем такие документы должны быть представлены властям вместе с заявлением.

По версии 12 ААС «Саратовские авиалинии» площадь образуемых земельных участков не обосновали, не доказали ни необходимость образования одного участка под несколько объектов, ни невозможность образования земельного участка под каждый объект. При этом площадь зданий составляет всего от 1,5 % до 30% от площади образуемых земельных участков.

Авиакомпания с этим не согласилась и обратилась в кассацию, но неудача ждала авиаторов и там: Казань нашла новые поводы для отказа, указав, что участок, занятый объектом недвижимости, должен быть таким, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Но предоставление участка, который входит в публичную собственность, размером, превышающим необходимый в указанных целях, не допускается.

При этом кассация подчеркнула, что отказ чиновников не закрывает авиаторам дорогу в комитет, нужно лишь подать новое заявление с надлежащим обоснованием.

Понятно, что даже если бы Аркадий Евстафьев радикально уменьшил аппетиты, его нарезка все равно стала бы большой помехой планам властей на редевелопмент территории, а потому важно было лишить авиаотряд без лицензии любых прав на бывший аэропорт.

Но прошло почти полгода, и только в ноябре областной комитет по управлению имуществом направил в арбитраж иск о расторжении договора аренды с АО «Саратовские авиалинии». Как же был обставлен давно предполагавшийся итог?

Чиновники напирали на то, что договор аренды заключен на 25 лет, по 31 января 2029 года, но по его условиям участок предоставлен в аренду АО «Саратовские авиалинии» для размещения аэропорта. Однако ответчик не использует участок по его целевому назначению, так как размещение аэропорта на нем прекращено в 2019 году.

Именно тогда распоряжением правительства РФ международный «Саратов» (Центральный) исключен из госреестра аэропортов федерального значения, закрыт для обслуживания воздушных судов аэродром гражданской авиации «Саратов», а также воздушный грузопассажирский постоянный многосторонний пункт пропуска через государственную границу РФ в международном аэропорту. Невозможность использования участка по целевому назначению и является основанием для расторжения договора аренды.

Однако ответчик выдвинул контрдоводы: объекты на территории бывшего аэропорта используются для аэропортовой деятельности; идет процесс образования земельных участков под принадлежащими АО «Саратовские авиалинии» объектами недвижимости, кроме того, на участке хранятся вещдоки по некоему уголовному делу.

Суд же указал, что при наличии существенно изменившихся обстоятельств в исключительных случаях допускается расторжение договора в судебном порядке по правилам статьи 451 ГК РФ. Закрытие аэропорта, которого никто не мог предвидеть в 2004 году, и стало таким существенно изменившимся обстоятельством.

Довод «Саратовских авиалиний» о наличии взлетно-посадочной полосы, рулежных дорожек и иного аэропортового имущества был сломан тем, что аэропорт это не только объекты, но и деятельность по приему и отправке воздушных судов, обслуживанию перевозок. А вот этого-то и нет у закрытой воздушной гавани.

Суд отклонил довод бывшего эксплуатанта о том что расторжение договора аренды будет препятствовать процессу образования земельных участков под объектами АО «Саратовские авиалинии». Владелец объектов приобретает статус заинтересованного лица, которому законом предоставлено право по образованию земельных участков под своими постройками, и расторжение первичного договора аренды этому не помеха.

Так что «лоскутки Евстафьева» сохраняют всю свою боевую перспективу, и это в момент, когда уже готов проект планировки старого аэропорта! А в нем, как известно, много чего нарисовано: тут и парки, и пешеходные зоны, и 16 микрорайонов почти на 31 тысячу человек, под которые уйдут 143 гектара. Для этого построят почти 1 млн кв. м. жилья, пять школ на 3850 учеников, 15 детских садов на 2120 воспитанников.

Как власть будет выходить из положения? По нашим данным, самым внимательным образом изучается история приватизации старого аэропорта, случившаяся в далеком 1994 году.

Справка «БВ». АООТ «Саратовские авиалинии» образовалось в 1994 году с уставным капиталом в 50906 рублей, который был поделен на акции номиналом в 1 рубль. Государству в АООТ принадлежал 51%, причем авиаотряд и аэропорт были в одном АООТ. Госпакет в 2011 году Ростех передал «Аэрофлоту», а тот через компанию «Аэрофлот-финанс», отправил его в собственность ряда офшоров, которые оказались не чужды известному Аркадию Евстафьеву. В СМИ утверждалось, что цена вопроса якобы составила 290 миллионов рублей. АО «Саратовские авиалинии» были лишены сертификата эксплуатанта 31 мая 2018 года.