От Саратовской области не первый год требуют комплексного освоения территорий, микрорайонов со всей необходимой социальной инфраструктурой. Еще недавно у всех на слуху был Солнечный-2 в областном центре, отсутствие соцобъектов в 11-м микрорайоне стало поводом для серьезных вопросов к структурам регионального минстроя.

На днях вопрос о комплексной застройке микрокрайонов был вновь поднят в ходе визита в Саратовскую область спикера Госдумы Вячеслава Володина. «Если только появится хотя бы ещё один микрорайон без социалки, отвечать будете вы: там везде ваша подпись стоит», – заявил он курирующему строительную сферу зампреду правительства области Павлу Мигачеву.

И вот, когда тема соцобъектов в новых районах снова в центре внимания, в Энгельсе по каким-то причинам оказались поставлены на паузу два крупных проекта как раз комплексного освоения территорий.

Градостроительные нормы как камень преткновения

Споры с застройщиками администрация Энгельсского района ведет с прошлого года. Именно отсутствие соцобъектов стало поводом для замечаний по застройке, например, Шуровой горы.

Но проект застройки территории бывшего ракетного училища, в просторечии «Ракетки», который разрабатывала компания ООО «СК «Новый век», предусматривал всю необходимую инфраструктуру. И на самом старте, когда компания была готова приступить к строительству школы, ей внезапно был дан отказ. Как и по двум первым жилым домам.

Застраивать бывшее училище «Новый век» должен был застраивать в рамках ДКРТ – договора комплексного развития территории. Договор исполнялся с учетом всех современных требований к комплексному развитию территорий. Помимо домов «Новый век» должен был построить там школу и две поликлиники.

- Когда дают отказ, говорят о том, что документация не соответствует градостроительным нормативам, – пояснили «БВ» в компании. – Они переделали нормативы в августе 2022 года. Чиновников, во всяком случае так они объясняют свою позицию в судебных спорах с застройщиком, не устраивает расстояние между жилыми домами и соцобъектами. Принятым ими меньше года назад нормам оно уже не отвечает. То, что договор с «Новым веком» заключался гораздо раньше, в расчет не берется. Между тем, если следовать такой логике, то вне закона оказываются все энгельсские стройки, начатые до принятия новых градостроительных нормативов.

Когда выдавался градплан и готовилась проектная документация, застройщик руководствовался действующими нормативами, и по транспортной доступности, и по числу парковок. А теперь правила игры внезапно поменялись. И это дает формальный повод перечеркнуть планы любому из работающих на территории Энгельсского района застройщиков. Не только «Новому веку».

В компании попробовали просчитать, отвечает ли хоть какой-то из реализуемых в Энгельсе проектов новым нормативам, требующим размещать детсад в 300 метрах от новых домов, а школу — в 500 метрах. Оказалось — ни один: либо расстояние больше нормативного, либо близлежащие детсады и школы переполнены и в них просто нет мест. В любой момент все стройки в Энгельсе могут быть остановлены. Для чего же принимались эти нормативы, для блага граждан или для того, чтобы администрация получила безотказный инструмент давления на застройщиков? И не является ли «Новый век» «первой ласточкой», на которой чиновники решили создать так называемый прецедент?

Тем удивительнее выбор именно этой организации. Ведь «Новый век» в Энгельсе славится своими проектами, где учитываются все чаяния граждан: это и оборудованные детскими и спортивными площадками дворы, и зеленые зоны. А в Энгельсе есть стройки, где вообще поблизости отсутствуют какие-либо социальные объекты или площадь земельного участка не позволяет оборудовать там не то, что площадку, а даже нормальную гостевую парковку. Но к этим застройщикам почему-то у чиновников пока вопросов нет. Но это пока, так как аппетит, как мы знаем, приходит во время еды.

На фоне разговоров о повышении инвестиционной привлекательности Саратовской области энгельсские новации с градостроительством выглядят едва ли не открытым противодействием региональной политике. О какой привлекательности можно говорить, когда при действующем соглашении администрация меняет требования к проекту как хочет? Любой новый застройщик, неважно из Саратова или вовсе из другого региона, оценив особенности энгельсской градостроительной политики, семь раз подумает, стоит ли район того, чтобы рисковать деньгами.

Территория бывшего военного училища, которую планировал застраивать «Новый век», это три больших участка под номерами 64:50:020826:1751, 64:50:020826:1919 и 64:50:020826:1820. Общая площадь – 18 га. В 2019 году «Новый век» стал единственным участников торгов на право аренды земли и получил ее в распоряжение на 5 лет, заплатив на первоначальном этапе 106,6 млн рублей, кроме ежегодной арендной платы за землю. В проекте присутствуют все социальные объекты, которые нужны современному микрорайону: детская и взрослая поликлиники, школа, зеленые зоны, парковки, детские и спортивные площадки.

Теперь эти гектары попросту повисли в воздухе. Застройщику не разрешили возводить даже школу. Чего добиваются такими запретами энгельсские чиновники, непонятно никому, даже областному арбитражному суду, где «Новый век» оспаривает сейчас отказы в выдаче разрешений на строительство. На суде представителям администрации пришлось хоть что-то пояснить.

- Они не говорят напрямую, но привели пример с одним из застройщиков, который согласился подписать инвестиционное соглашение на строительство пристройки к школе, – пояснили «БВ» представители «Нового века».

Застройщик этот - ООО СЗ «Строймир», компания, имеющая тесные деловые связи с крупным саратовским застройщиком, бывшим областным депутатом Леонидом Писным. Больше никто в Энгельсе сейчас школ не расширяет. Как рассказывал «БВ», школу компания достраивает в рамках инвестсоглашения, подробности которого никому не известны. Но едва лишь к темпам работ по школе появились претензии, как хозяйке компании Людмиле Сусликовойтут же дали сигнал, что под вопросом могут оказаться ее жилой дом и коммерческий объект, многоярусная парковка.

Не значит ли это, что от «Нового века» ждут аналогичного инвестсоглашения? Но в таком случае почему чиновники, никогда не устающие твердить, как важны и нужны им соцобъекты, не дали добро на школу в «Ракетке»?

По условиям договора, «Новый век» строит и бесплатно передает муниципалитету две поликлиники в будущем микрорайоне и школу на 1500 учеников при потребности в 900 мест. В целом же реализация проекта с учетом договоров аренды, которые застройщик продолжает честно выполнять, выливается в 100 млн рублей в год. А ведь прибыль компанией еще даже не получена.

Сейчас «Новый век» добивается правды в арбитражном суде. Сотрудники компании исключают неблагоприятный исход, так как уверены в соблюдении закона со своей стороны. Об этом говорит и тот факт, что суды инициировались именно застройщиком, а в суд, как известно, обращается только тот, кто уверен в своей правоте.

На берегу очень тихой реки

Ситуация, схожая с застрявшей застройкой бывшего военного училища, наблюдается и на улице Тургенева в поселке Мостоотряд у берегов Сазанки. Здесь еще несколько лет назад был задуман мега-проект с превращением малоэтажной застройки в многоэтажный район. Идея принадлежала самой администрации Энгельсского района. Массу споров она вызывала с самого начала. Перспектива новой застройки не нравилась ни самим жителям двухэтажек вблизи лесопарка Тинь-Зинь, ни владельцам коттеджей по соседству. Экологи вообще посчитали проект вредным, так как он увеличивает нагрузку на зеленую зону, единственный на весь Энгельс лесопарк.

Но отыскав, причем далеко не с первого и даже не со второго раза застройщика, согласного воплотить ее замыслы, Энгельсская администрация пошла расчищать территорию. До тех пор, пока на уровне облдумы «Новому веку» неожиданно выставили претензию, что он дескать ищет лишь способ извлечь из проекта прибыль.

Основной повод для претензий — отсутствие соцобъектов, но специфика договора развития именно застроенной территории в том и заключается, что застройщик освобождается от обязанности строить соцобъекты взамен на обязанность расселить за свой счет людей из старых аварийных домов и предоставить им комфортабельное жилье. Это закреплено в законе и ничего нового здесь никто не придумывал. «Новому веку» предписывалось снести старые дома и построить новые. Свои обязательства по расселению, указанные в договоре, компания честно исполнила, на свои средства расселила и снесла 6 двухэтажных домов, понеся расходы в размере порядка 100 млн рублей. Но когда дело подошло к строительству новых домов, первый же проект дома получил отказ в администрации. Сейчас он тоже оспаривается в суде.

Как выяснилось, чиновникам понадобилась еще одна школа. Ближайшее к улице Тургенева учебное заведение — это школа имени Гагарина на Лесозаводской (еще недавно Школа нового века), новое здание которой возводил тот же застройщик. До этого момента социальные объекты в районе самой улицы Тургенева возводили без участия «Нового века» и все-таки за бюджетный счет. Так появился, например, детский сад, творение «Межрегионстроя» с гигантским септиком при наличии проточной канализации. Мост через Сазанкутоже строили за бюджетные средства в рамках тендера.

В схожей ситуации в Солнечном-2 претензий к застройщикам не было вообще. Их приглашали строить дома, и они их построили. Зато к минстрою, который не учел в соглашениях детсады и школу, как раз появились вопросы. Здесь же при аналогичных исходных данных виноватым почему-то оказывается застройщик, который строго придерживается закона и заключенного договора.

Но самое непонятное, что, отказав компании в разрешениях на строительство, администрация Энгельсского района не предложила пока никаких путей выхода из ситуации. Казалось бы, если есть противоречия, сторонам логично их обсудить и прийти к консенсусу. В Саратове стараются так и делать. Застройщиков приглашают и на рабочие группы в правительство, и на совещания в областную думу. То есть представители руководства от диалога не уклоняются. Так было, например, с достройкой проблемных домов инвесторами. Так было и с соцобъектами, если по ним возникали вопросы.

Но в Энгельсе ничего похожего на диалог пока не наблюдается.

- Предложений никаких нет. С их стороны нет контакта, ни рабочих встреч, ни приглашений, ни обсуждений, – констатируют в «Новом веке».

Недавно губернатор Роман Бусаргин прошелся по «Городским просторам» в районе Ипподромной и сообщил, что там будет новая школа: на 825 мест, с бассейном и актовым залом. Надо понимать, с получением разрешение на ее строительство у застройщика проблем не будет. Хотелось бы, чтобы их не было и в Энгельсе.